ตอนที่ 2: Developers คิดอะไรอยู่? อะไร เข้าสิง หรือดลใจ? เปลือยแนวคิด วิธีปฏิบัติ ที่ไม่มีใครสอน แต่โขกกันมา 🐱🦁🐂🦏
มีคนแอบบ่น “แอดฯ ไม่เห็นต้องพูดอะไรยาวเลย “เงิน” ไง ตัวเดียวเลย ใครๆ ก็รู้” … ถูกต้องครับ!!! 😃 งั้นเราจบหัวข้อเท่านี้ เรามารอคุยกันในตอนต่อไป อ้าว…เฮ้ย ไม่ใช่สิ 😁😁😁
เรื่องเงิน หรือรายรับ ถูกต้องครับ แต่มันมีรายละเอียดอยู่พอสมควร และแตกต่างกันไป แต่หลักการที่เหมือนกัน คือ “เงินเร็ว ดีกว่าเงินช้า” 🙂
รายรับหลักของการขายอสังหาฯ เกิดขึ้นเมื่อโอนครับ นอกนั้น เรียกว่า Backlog หลอกๆตัวเลข ยอดขายรอรับรู้รายได้ เท่านั้นเอง โอนช้า เงินไม่เข้า แต่ดอกเบี้ยเดินกันทุกขณะจิตครับ ไม่มีวันหยุด
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะเสร็จสมบูรณ์ได้ ต้องมีการจดทะเบียนนิติกรรมกับราชการ และต้องมีกระบวนการส่งมอบ ไม่ใช่ซื้อผัก ผลไม้ ที่ยื่นให้กันได้ หรือเราแค่เอาตัว เข้าไปอยู่อาศัย ก็จบ มันไม่ใช่อย่างนั้น ดูชื่อสัญญาที่ทำ “สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด”
คำว่า “จะ” นี่แหละ ที่ต้องใช้เวลา ออกแบบ, ขอ EIA, ก่อสร้าง, ขอใบอนุญาตใช้อาคาร, ออกเอกสารสิทธิ์, ฯลฯ แต่ถึงอย่างไร? Developer ก็สามารถควบคุมได้ แทบทุกอย่าง ทั้งใช้การบริหารจัดการ และระบบ UTM (มาจาก Under Table Money) สร้าง Fast Track ได้เกือบทั้งหมด 🙂
ยกเว้น สิ่งเดียวที่คุมได้ยากที่สุด คือ ระยะเวลาที่ให้ลูกค้าตรวจรับมอบ และไปจดทะเบียนโอน นอกจากนั้น เมื่อดูตามแบบสัญญามาตรฐาน ข้อ 8.2
“ผู้จะขายต้องแก้ไขความชำรุดบกพร่องของอาคารชุดที่เกิดขึ้นภายในสามสิบวัน นับแต่วันที่ผู้จะซื้อหรือนิติบุคคลอาคารชุด แล้วแต่กรณี ได้แจ้งเป็นหนังสือให้ทราบถึงความชำรุดบกพร่องนั้น”
ข้อสังเกต การแจงนี้ไม่ได้บอกว่า ก่อน หรือหลังโอน และหนังสือที่แจ้งให้ทราบนี่ ใช้รายการแก้ไข Defect ได้ หรือไม่? กี่ครั้ง?
เจือสมกับ ข้อ 4.4
“ในกรณีที่ผู้จะซื้อแจ้งความประสงค์เป็นหนังสือว่าจะขอรับโอนกรรมสิทธิ์ก่อนเวลาที่ ผู้จะขายกำหนดตามวรรคแรก ผู้จะขายจะไปดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้จะซื้อภายในเจ็ดวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งจากผู้จะซื้อ”
จะโอนได้อย่างไร ถ้า Defect ยังแก้ไข ไม่เสร็จ
เอาตรงๆ เจอ 2 ข้อนี้ Developer ก็ไป แทบไม่เป็นแล้วครับ😅😅😅
จึงเป็นที่มาของความพยายามที่จะเพิ่มเงื่อนไขต่างๆ เข้ามาในสัญญา ทั้งการระยะเวลาการเรียกให้มาตรวจสอบ จำนวนครั้งที่ตรวจได้ หรือกระทั้ง ข้อบังคับให้มารับโอน หลังจากมีการแจ้ง เขียนขู่กันไป ทั้งที่รู้เต็มอก ว่า ไม่มีผลบังคับใช้ 💀💀💀
แต่พนักงาน ส่วนใหญ่ที่ทำงาน ไม่รู้เรื่องนี้นะครับ เขารู้จักแต่การทำยอดขาย ยอดโอน และ KPIs ให้ได้ เนี่ยแหละ ที่เป็นปัญหาด้านสุขภาพจิตทีจะเกิดต่อไป เถียงลุกค้าคอเป็นเอ็น ขู่แล้ว ขู่อีก จนลูกค้าตกใจ ทำไม หมาโครงการนี้มันดุจัง เขาไม่ให้เลี้ยงสัตว์ในคอนโด ไม่ใช่เหรอ??? และน้อยมากครับ ที่ Developer จะจัดอบรมให้พนักงาน ทราบถึงข้อกฏหมาย สัญญาแบบมาตรฐาน หรือกฏหมายคุ้มครองผู้บริโภค เพราะถ้าทราบจะไม่กล้าเถียง หรือบังคับลูกค้าครับ ประสิทธิภาพตก ดังนั้น สมาชิกทุกท่าน ต้องทำใจเมตตา ใจเย็นๆ นะครับ นึกไว้ว่า เขาไม่รู้ อย่าถือเป็นอารมณ์ ทำให้ใจเราขุ่นมัวไปเปล่าๆ ทั้งที่ ตัวการจริงๆ นอนตีพุง ตากแอร์ ดูยอดโอน ตัวเลข เล่นหุ้น ไล่บี้อยู่ข้างหลัง 😅😅😅
ปัจจัยหนึ่ง ที่มีส่วนสำคัญ ต่อระยะเวลาที่จะให้ลูกค้าตรวจรับ แก้ไข และรับมอบ แต่หลายคน อาจไม่ได้ฉุกคิดกัน คือ
“แทบทุก Developers ไม่มีฝ่ายก่อสร้าง”
Outsource กันเกือบหมด (ยกเว้น บริษัทหนึ่งที่ผมบอกไป ที่เหมือนมีฝ่ายก่อสร้างเอง) รวมไปถึง หลายโครงการ ใช้ พนักงาน Part-time มาตรวจรับห้องชุดกับท่าน ทำหน้าที่เป็น หนังหน้าไฟ กระสอบทราย รับรายการ Defects แทน 😅😅😅
อ้าวววว แล้วมันเกี่ยวอะไร? กับการที่โครงการยังไม่เสร็จชัดๆ แล้วเรียกตรวจ ทำไมล่ะ? – เกี่ยวอย่างแรงเลยครับ เพราะ
- ถ้าผู้รับเหมาส่งมอบงานแล้ว จะเอาคนที่ไหนมาเก็บงานล่ะ??? แล้วยอดโอนจะได้ไหม???
คุณเชื่อไหม ประสบการณ์ตรงเลย โครงการคอนโดขนาด 1,300 units แต่ยอดขาย ยอดโอน ไม่ตรงตามเป้า (เพราะพนักงานแรงเกิน จนลูกค้าขอไปดักรอที่บริษัท จนเข็ดขยาดกันเป็นแถว) ช่างส่งมอบงานไปแล้ว ตอนนี้ มีช่างของนิติบุคคล 4 คน ต้องเก็บงานที่เหลือทั้งหมด อีกกว่า 600 units ปีกว่าแล้ว ยังเก็บไม่เสร็จเลย 😅
ลูกค้าที่โอนไปแล้ว ก็รอไปเถอะครับ Priority หลังแล้ว ต้องเก็บงานให้ลูกค้าที่ยังไม่โอนก่อน อีกกว่าครึ่ง 4-500 Units เป็นเงินคร่าวๆ ก็พันกว่าล้าน เสียหายหนักเลย - บางโครงการ ถือโอกาสให้ลูกค้ามาทำหน้าที่ QC แทนโครงการเลย หน้างานนี่ อย่างเละ ถังผสมปูน ขวดลิโพยังอยู่ ยังอุตส่าห์ เรียกมาตรวจ ทำ List รายการ มีอะไร ก็บอกพนักงาน Part-time ไป แล้วชั้นค่อยส่งรายการให้ผู้รับเหมา เออ ดี ไม่ต้องจ้างคนตรวจ บางคนไปจ้างช่างมาตรวจงานแทน Developer ด้วยซ้ำ ขอบคุณ
- ย่นเวลาตรวจรับ และโอนของลูกค้า ให้มาตรวจแก้ไข ตอนช่างอยู่กันเยอะๆนี่ล่ะ อช.2 ออกปุ๊บ โอนเร็วเลย
มีบางเคส ที่ก่อสร้างล่าช้า Developer หัวหมอ ยังส่งจดหมายเรียกให้ไปตรวจงาน เพื่อให้ลูกค้าเซ็นเอกสารไว้ เป็นหลักฐาน กันลูกค้ายกเป็นเหตุบอกเลิกสัญญา (กรณีนี้ พยายามเก็บรูปไว้ และอย่าเซ็นเอกสารใดใดครับ)
ดูแล้ว ก็มีแต่เรื่องดีๆนี่ ดีกับ Developer ครับ แต่คุณอย่าลืมว่า ทั้งหมด คือการผลักภาระให้ลูกค้า ให้ผู้บริโภค 😥😥😥
ไหน คุณต้องเสียเวลา เสียค่าเดินทาง มาตรวจรับ แก้แล้ว ก็มาตรวจอีก ทำเอกสารธนาคาร นัดโอน แล้วไหน ต้องมาทนกับการเร่งรัด จากฝ่ายขาย ฝ่ายโอน ให้ทำตามสัญญาที่เขียนขู่ไว้ ให้เสียอารมณ ์😡😠😠
และ หลายท่านคงจะทราบ การตรวจสอบงานก่อสร้าง หลายอย่าง ต้องทิ้งไว้ช่วงเวลาหนึ่ง หรือเดินระบบแล้ว ถึงจะเห็น เช่น รอยร้าวของรอยต่อผนังสำเร็จ การร่อนของกระเบื้อง หรือพื้นลามิเนต การรั่วซึมของระบบประปา หน้าต่าง เป็นต้น จึงไม่เป็นที่แปลกใจว่า เราจะเจอ Defect เพิ่มขึ้น หลังจากตรวจไปแล้ว ต้องไปเถียงกับพนักงานโครงการเป็นวรรค เป็นเวร อีกรอบ ถ้าโอนไปแล้วนี่ เหมือนเป็นประชากรชั้น 2 ในโครงการเลย เขา เน้น คนไม่โอนก่อน 😥😥😥
แอดฯ อยากฝากบอก Developers ทั้งหลาย ว่า ลูกค้าที่ยอมไปตรวจให้คุณๆ Developer ตอนที่เห็นชัดๆว่า โครงการสร้างยังไม่เสร็จ อช.2 ยังไม่ออก เขามีคุณูปการกับคุณมากๆนะครับ เพราะเขาเสียสละอะไร หลายอย่างพอสมควร ต้องเดินทางมากครั้งกว่าคนอื่น ใช้แรงมาดู มาตรวจโครงการ เสียเวลาที่จะอยู่กับครอบครัว เสียสุขภาพจิต เสียโอกาสที่จะได้รับ หากมาตรวจทีหลังคนอื่น เพื่อการันตียอดโอน หรือรายรับให้โครงการ Developer ควรปฏิบัติกับเขาให้พิเศษหน่อย ไม่ใช่ทำเหมือนเป็นของตาย เป็นหน้าที่ เป็นข้อบังคับที่ต้องทำอยู่แล้ว
ทุกท่านน่าจะพอเข้าใจแนวความคิด และวิธีปฏิบัติของ Developer พอเป็นพื้นฐานแล้ว คราวหน้า เรามาดูกันว่า แล้วเราควรไปตรวจรับมอบ ช่วงไหนดี? ไปตรวจมาแล้ว ทำยังไง? วิเคราะห์ข้อดี ข้อเสียกัน 😉😉😉