เคยมีคนถามว่า ถ้าอยากเปลื่ยนจากอสังหาริมทรัพย์มาเป็นเงินสักก้อน
จะเลือกอย่างไรดีระหว่าง “ขายฝาก” กับ “จำนอง” ??? 🤔🤔
แอดฯ อยากบอกว่า ปกติ มันเลือกได้ที่ไหน? ถ้า “จำนอง” ได้ หรือได้เงินพอ คนก็เลือก จะจำนอง กันนั้นแหละ หมดหนทาง ร้อนเงินจริงจัง ถึงจำใจต้อง “ขายฝาก” 😅😅😅
💖 #การขายฝาก คือการซื้อขายรูปแบบนึง ซึ่งผู้ซื้อจะได้ซึ่งกรรมสิทธิ์ของทรัพย์จะไปอยู่ที่ผู้รับซื้อฝากตามระยะเวลาที่ตกลงกันระหว่างผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก แต่ระยะเวลารวมได้ไม่เกิน 10 ปี ผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนทรัพย์สินได้ตามระยะเวลาที่ตกลงกัน และผู้รับซื้อฝากสามารถรับผลตอบแทนจากการรับซื้อฝากได้สูงสุด 15 % ต่อปี
หากผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอนตามระยะเวลาที่ตกลงกัน แต่ต้องไม่เกิน 10 ปี ทรัพย์สินนั้นจะตกไปที่ผู้รับซื้อฝากโดยสมบูรณ์ หรือหากพูดให้เข้าใจง่ายๆคือ การขายฝากคือ การขายที่ผู้ซื้อมีโอกาสสามารถซื้อคืนได้ โดยให้ผลตอบแทนกับผู้ซื้อตามที่ตกลง
📌📌 ค่าธรรมเนียมและภาษีการโอน ต้องเสีย 2 ครั้ง ทั้งโอนไป และโอนกลับ ทำให้ ผู้ขายฝากมักจะเสียเปรียบมากๆ เพราะต้องแบกภาระค่าใช้จ่ายทั้งหมด นอกจากนี้ ยังต้องเสียค่าธรรมเนียมปากถุง ที่เป็นคำเลี่ยงบาลีกฎหมายที่ให้รับผลตอบแทนไม่เกิน ร้อยละ 15 ต่อปี มิฉะนั้น จะถือว่าสัญญาในส่วนผลตอบแทนเป็นโมฆะ และมีความเสี่ยงสูงที่จะไม่ได้ทรัพย์กลับมา เพราะกรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้รับฝากทรัพย์ ตั้งแต่วันแรกที่ทำธุรกรรม 😱😱
ข้อดีสำหรับผู้ขายฝาก : ทำได้ง่าย ขอแค่มีเอกสารสิทธิที่ดิน อาจได้วงเงินสูง (ก่อนโดนหัก ค่าใช้จ่ายจิปาถะ ค่าปากถุง ค่าโอน) สามารถเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ เป็นเงินสดได้รวดเร็ว เพื่อใช้แก้ไขปัญหาเฉพาะหน้า
ข้อเสียสำหรับผู้ขายฝาก : เสียค่าใช้จ่ายสูงมาก ทั้งดอกเบี้ย ทั้งค่าปากถุง และค่าธรรมเนียมการโอนไป-กลับ ทำให้สุดท้าย ส่วนใหญ่ หัก ค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว จะได้เงินไปใช้ เพียง 30-40% ของมูลค่าทรัพย์ และมีความเสี่ยงสูงที่จะไม่ได้ทรัพย์กลับมา
ข้อดีสำหรับผู้รับซื้อฝาก : หลักประกันเงินกู้ที่แน่นอน ได้ทรัพย์สินมาถือครอง แลกกับเงินปล่อยกู้
ข้อเสียสำหรับผู้รับซื้อฝาก : หลายกรณีสุ่มเสี่ยงการทำผิดกฎหมาย รายละเอียดบางอย่างของธุรกรรมจดทะเบียนไม่ได้ เช่น ค่าปากถุง และหากประเมินทรัพย์ผิดพลาด จากการฉ้อฉลในการประเมิน ทำให้ได้ทรัพย์มาในราคาสูง ถ้าทำไม่ถูกต้อง
💖 #การจำนอง คือ การเอาอสังหาริมทรัพย์ วางไว้เพื่อเป็นหลักประกันให้กับผู้รับจำนอง โดยทรัพย์สินจะไม่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับจำนอง ไม่ว่ากรณีใดใด (🧨🧨ยกเว้น ผู้รับจำนองจะให้หน้าม้าไปประมูล ตอนทรัพย์ขาดทอดตลาด💀🧐 )
หากผู้จำนองผิดนัดชำระหรือไม่ยอมมาไถ่ถอนทรัพย์สินที่จำนองไว้ ผู้รับจำนองจะต้องดำเนินการฟ้องร้องแก่ศาล เพื่อให้ศาล บังคับขาดทอดตลาดทรัพย์ดังกล่าว ราคาที่ได้เกินจากมูลค่าของหนี้ และค่าใช้จ่าย จะต้องชำระคืนแก่เจ้าของทรัพย์ หรือผู้จำนอง ซึ่งกระบวนการ ค่อนข้างยุ่งยากมากสำหรับ ผู้รับจำนอง โดยทั่วไป ผู้ให้จำนอง จึงเป็นสถาบันการเงิน และธนาคาร ซึ่งมีความสามารถในการตรวจสอบฐานะการเงิน และกิจการการค้าของผู้จำนอง ให้แน่ใจว่า สามารถชำระเงินต้น พร้อมดอกเบี้ยให้ได้ ไม่ใช่ NPL นั้นเอง🤔🤔🤔
ข้อดีสำหรับผู้จำนอง : มีโอกาสเสียทรัพย์น้อย หากไม่เจตนา หรือเจอวิกฤต จริงๆ / อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า การขายฝาก ค่าใช้จ่ายการทำธุรกรรมค่อนข้างต่ำ และชัดเจน
ข้อเสียสำหรับผู้จำนอง : หาคนให้จำนองยาก ยกเว้น สถาบันการเงิน ซึ่งมีความยุ่งยากมากในการขออนุมัติ
ข้อดีสำหรับผู้รับจำนอง : ธุรกรรมเป็นที่เปิดเผย รายได้หลัก คือ ดอกเบี้ยจากเงินที่ปล่อยกู้ ไม่ใช่ อสังหาริมทรัพย์ ไม่ต้องมีภาระจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่ยึดมาได้
ข้อเสียสำหรับผู้รับจำนอง : ขั้นตอนการบังคับคดีที่ยุ่งยาก เสียค่าใช้จ่ายมาก หากต้องมีการขายทอดตลาดทรัพย์ที่นำมาจำนอง ไม่มีทางได้ทรัพย์ที่จำนองมาเป็นของตนเอง (ตามทฤษฎี ไม่นับรวม หน้าม้า ผู้บริหารในองค์กรที่แอบไปประมูลทรัพย์)
🎈🎈สรุปความต่าง คือ
การขายฝาก ผู้รับซื้อฝากจะได้กรรมสิทธิ์ของทรัพย์นับตั้งแต่มีการขายฝาก ซึ่งเปิดโอกาสให้ผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนหรือซื้อคืนได้ตามระยะเวลา หากผู้ขายฝากไม่ไถ่ถอนตามระยะเวลา ทรัพย์นั้นจะตกไปที่ ผู้รับซื้อฝากโดยไม่ต้องฟ้องร้องที่ศาล
การจดจำนอง กรรมสิทธิ์ของทรัพย์นั้นจะไม่ตกไปที่ผู้รับจำนองในระยะเวลาที่ทำการจำนอง และหากผู้นำทรัพย์ไปจำนองนั้นไม่ชำระหนี้ หรือไถ่ถอนจากผู้รับจำนองนั้นแล้ว ผู้รับจำนองจะต้องดำเนินการฟ้องร้อง เพื่อบังคับคดี ขายทรัพย์ทอดตลาด เพื่อเอาเงินที่ได้มาชดใช้หนี้ และส่วนต่าง ต้องชำระคืนให้แก่ผู้จำนอง แต่หากไม่เพียงพอ ก็ต้องฟ้องบังคับคดีทางแพ่งกับผู้จำนองต่อไป
💖💖💖 ทนายบ้านและคอนโด 💖💖💖
ตัวจริง…รู้จริง เรื่องกฎหมายอสังหาริมทรัพย์
ดูแลคุณด้วยใจ ปกป้องสิทธิให้คุณด้วยกฎหมาย
ปรึกษาเบื้องต้น ฟรี!!