*** จริงๆ เรื่องที่เราจะมาคุยกัน เป็นหัวข้อต่อเนื่อง และการประยุกต์ใช้ จากบทความก่อนๆ ที่แอดฯ เคยเอามาลงให้ท่านสมาชิกเคยอ่านกัน ดังนั้น แอดฯจะให้ Link ไว้ท้ายบทความ เพื่อที่ท่านสมาชิกที่พึ่งติดตามเพจของเราจะได้ย้อนไปอ่าน หรือทบทวนกันครับ ใครยังไม่เคยอ่าน แนะนำให้ดูก่อน เพราะอาจไม่เข้าใจว่า ไอ้แอดฯ มาพล่ามอะไร ไม่เห็นรู้เรื่อง 😅😅😅
ที่มา: จากที่สมาชิกหลายท่านได้ติดต่อ Inbox เข้ามาปรึกษาทีมทนายบ้าน และคอนโด เรื่องต้องการทำเรื่องขอเงินคืนจากโครงการอาคารชุด ซึ่งอย่างที่เราเคยอธิบายไปว่า เงินดาวน์ยึดไม่ได้ แต่เงินจอง และทำสัญญา ต้องดูว่า ใครผิดสัญญา หาก Developer ผิดสัญญา เราสามารถเรียกคืนได้พร้อมดอกเบี้ย แต่หากเราผิดสัญญาส่วนนี้ Developer สามารถยึดได้ตามส่วน
ทีนี้ เหตุผลมายืนหนึ่ง ที่ท่านสมาชิก บอกว่า Developer ผิดสัญญา คือ โครงการล่าช้า ครับ แต่เมื่อพูดคุยกันช่วงหนึ่ง หรือเมื่อดูเอกสารแล้ว มันยังก่ำกึ่งอยู่นี่สิ 🤔🤔🤔
แล้วเราจะไปพิสูจน์ให้ศาลท่านเห็นยังไง? จะเขียนคำร้องกันท่าไหน?
🎈🎈🎈 เรามาว่ากันตามทฤษฎีก่อนครับ ยังไง ถึงเรียกกันว่า โครงการล่าช้า แบบไม่ต้องเถียงกันเลย เห็นกันคาตา 🧐
💖💖💖 สำหรับโครงการอาคารชุด โครงการล่าช้า คือ โครงการที่ เอกสารกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช.2) ออกล่าช้า ไม่ทัน หรือไม่สามารถออกได้ ตามกำหนดการส่งมอบที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย โดยไม่มีเหตุแห่งความล่าช้าตามสมควร หรือได้บอกกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษรให้แก่ผู้จะซื้อ ตามขั้นตอนที่ระบุในสัญญา 💘💘💘
ประเด็นเรื่องเหตุแห่งความล่าช้าจะอยู่ที่ข้อ 5.3 ตามแบบสัญญามาตรฐานที่ว่า
“๕.๓ ในกรณีที่การก่อสร้างต้องหยุดชะงักลงโดยมิใช่ความผิดของผู้จะขาย ผู้จะซื้อยินยอมให้ผู้จะขายขยายระยะเวลาก่อสร้างตามสัญญาออกไปได้แต่ไม่เกินระยะเวลาที่การก่อสร้างต้องหยุดชะงัก โดย ผู้จะขายต้องแจ้งเหตุดังกล่าว พร้อมพยานหลักฐานเป็นหนังสือให้ผู้จะซื้อทราบภายในเจ็ดวันนับแต่เหตุนั้นได้สิ้นสุดลง หากผู้จะขายไม่ได้ทำการแจ้งดังกล่าว ให้ถือว่าผู้จะขายได้สละสิทธิ์การขยายเวลาทำการก่อสร้างออกไป
ระยะเวลาที่ผู้จะขายขอขยายนั้น จะขอขยายเกินหนึ่งปีไม่ได้”
แปลว่า ถ้ามีเหตุอะไรที่ทำให้โครงการล่าช้า หลังจากเหตุนั้นผ่านไป ภายใน 7 วัน ทางโครงการต้องแจ้งผู้จะซื้อ และความล่าช้านั้น ต้องบอกระยะเวลาที่เกินขึ้นจริง ไม่ใช่ งานหยุดไป 7 วัน แต่ขอเลื่อนไป 7 เดือน อันนี้ มันเกินไป 😅 และถ้าไม่แจ้งให้ถือว่า สละสิทธิ์การขยายเวลาออกไป
เอาจริงๆนะ ข้อนี้ Developer หนักใจมาก ตรง “พร้อมพยานหลักฐาน” มันเป็นอะไรที่ค่อนข้างอธิบายลำบาก พอสมควร 😅
ถ้าไม่นับเรื่องโควิด19 ต้นเหตุโดยปกติ เหตุแห่งความล่าช้า มีอยู่ 2 เรื่องหลักๆ เกี่ยวพันไปถึงผู้รับเหมาที่รับผิดชอบก่อสร้าง ซึ่งบอกตรงๆว่า ส่งจดหมายไปแจ้งลูกค้า ก็ดูทุเรศ เครดิตหล่น ไม่มีใครเขียนบอกกันหรอกครับ แต่ใช้วิธีเร่ง OT หรือเงียบๆ ไปว่ากันตอนจบ 😅😅😅
- Developer การเงินสะดุดทำให้ งวดชำระเงินช้า ผู้รับเหมาเบิกไม่ได้ ขาดคนทำงาน
- ผู้รับเหมาวางแผนตารางทำงาน คน และสั่งวัสดุผิดพลาด ทำให้เกิดความล่าช้า
🎈🎈🎈อันนี้ จะไม่รวมถึงความล่าช้าในการส่งมอบ เพราะตรวจคุณภาพไม่ผ่าน ทำให้ผู้จะขายไม่สามารถส่งมอบ อาคารและห้องชุดถูกต้องครบถ้วนตามสัญญาได้ (ข้อ 4.4) และเราทำหนังสือแจ้งให้แก้ไข (ข้อ 8)
🚩🚩👷♂️👷♂️ยกตัวอย่าง เรื่องโควิด 19 😱
เอาจริงๆ แอดฯ ก็ไม่เห็นโครงการไหนจะหยุดก่อสร้าง เพราะติดเคอร์ฟิว อาจมีเรื่องทำ OT เพิ่มไม่ได้ โดยมากที่หยุดก่อสร้าง เพราะ Developer หรือผู้รับเหมา เงินสะดุดมากกว่า 💸💸💸
สมมติ เคอร์ฟิวเป็นเหตุให้ทำงานไม่ได้ เมื่อเลิกเคอร์ฟิวเมื่อเดือนที่แล้ว ภายใน 7 วัน Developer ต้องส่งจดหมายขอขยายระยะเวลา หากมีความล่าช้า และต้องรระบุว่า ล่าช้ากี่วัน หากไม่มีการส่งจดหมายมา ถือว่า สละสิทธิ์
เอาจริงๆ สำหรับช่วงโควิด-19 Developer ขอเลื่อนได้ ก็ไม่เกิน 3 เดือน ในช่วงที่มีการประกาศเคอร์ฟิว และต้องพิสูจน์ว่า ไม่มีการทำงานในช่วงดังกล่าวจริงๆ ไม่ใช่แค่อ้างกันลอยๆ
💡💡💡หมายเหตุ: Developer หลายราย ใช้วิธีการเขียนในสัญญาแนบท้าย ให้ขยายเวลาอัตโนมัติ โดยไม่ต้องแจ้ง สิ่งนี้ ไม่มีผลบังคับใช้ ขัดกับสัญญามาตรฐาน เป็นสัญญาเอาเปรียบผู้บริโภคครับ 🙂
💙💙💙 สรุป: “โดยทฤษฎี” เราพิสูจน์โครงการ ว่า ล่าช้า หรือไม่? โดยดู - กำหนดการส่งมอบเมื่อไหร่? แล้วหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช.2) ออก หรือยัง? ถ้าออกแล้ว เกินกำหนดส่งมอบ หรือไม่?🧐🧐🧐
- ถ้าเกินระยะเวลาส่งมอบ ทางโครงการได้ทำหนังสือแจ้งมา หรือไม่? ว่า ล่าช้าเพราะอะไร? แจ้งภายในระยะเวลาที่กำหนดในสัญญามาตรฐาน หรือไม่? (7 วัน หลังเหตุสิ้นสุดลง)
- ถ้า อช.2 ออกภายในกำหนด แต่เราไม่โอน มีรายการแจ้งซ่อม หรือไม่? (จากผู้จะซื้อ) และหนังสือแจ้งให้เราไปตรวจสอบเป็นวันไหน? – ข้อนี้ ต้องดูรายละเอียด พิสูจน์ข้อท็จจริงให้ศาลทราบประกอบคำร้อง ซึ่งแตกต่างกันไปในแต่ละเคส
ข้อ 3 นี่ละ ยากสุด 😓😓 ประมาณว่า โครงการแก้ไขงานให้เราไม่ทัน เราโอนไม่ได้ แต่โครงการจะแย้งว่า เอกสารสิทธิพร้อมโอน แต่เราผิดสัญญาเอง – โดยมาก มาถึงจุดนี้ ผู้จะซื้อเสียเปรียบ เพราะไม่มีมีการแจ้งหนังสือรายการแก้ไขให้ Developer หรือรายการแก้ไขที่ลงวันที่ ครับ 😮😮😮
ดังนั้น แอดฯ แนะนำให้สมาชิกพยายามใช้ร่างจดหมายที่แนบในบทความก่อนๆ ตามจังหวะเวลาที่เคยอธิบายไปนะครับ เพื่อประโยชน์ตอนพิสูจน์กันในข้อ 3 😏😏😏
💖💖💖 การพิสูจน์ว่า โครงการล่าช้า หรือไม่? เอาจริงๆ เป็นการยันกันด้วยเอกสาร vs Time line ดังนั้น เพื่อรักษาสิทธิของตัวเราเอง จำเป็นต้องทำ และจัดเก็บเอกสารด้วยความรัดกุม ครับ 🙂🙂🙂
โดยมาก ไม่มีการเดินเผชิญสืบ แค่เห็นเอกสารก็พอทราบล่ะ ว่าเกิดความล่าช้าจริงไหม? ทุกคนพอจะทราบกันอยู่แล้ว
💖💖💖 ทนายบ้าน และคอนโด 💖💖💖
“ดูแลคุณด้วยใจ ปกป้องสิทธิให้คุณด้วยกฏหมาย”