อาชีพนายหน้าเมืองไทยนี่ แปลก และต่างจากบ้านอื่น เมืองอื่น ตรงที่คนประกอบอาชีพนายหน้า “ไม่จำเป็นต้องมีใบอนุญาต” ทั้งๆที่ต้องไปเกี่ยวข้องกับทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงมาก โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ ครับ แปล กลายๆว่า ใครใคร่ทำ ก็ทำกันไป ตั้งแต่ พนักงานรักษาความปลอดภัย คนธรรมดา นักศึกษา ยันนายตำรวจ นายทหารเกษียณ 😅😅😅
สิ่งนี้ทำให้เกิดปัญหาตามมามากมายครับ
- ความน่าเชื่อถือของอาชีพไม่มี มิจฉาชีพ กับสุจริตชน แยกกันไม่ออก
- การกระทำบางอย่างของมิจฉาชีพเข้าข่ายหลอกลวง แต่ไม่สามารถเอาผิด หรือลงโทษได้ เพราะองค์ประกอบไม่ครบ
- นายหน้าที่สุจริต ถูกเอารัดเอาเปรียบ ไม่มีความมั่นคง
- เจ้าของทรัพย์ ถูกรอน หรือละเมิดสิทธิ และโดนหลอกลวง
- รายได้จากค่านายหน้า ไม่ถูกสำแดง เข้าระบบภาษี รัฐขาดรายได้
- ไม่มีการควบคุม หรือรักษาอาชีพให้คนไทย คนต่างชาติ หรือพี่จีน เข้ามาทำอาชีพแข่งกับคนไทย โดยอิสระ
สรุปเลยว่า โคตรเถือน!! วงการนี้ 😅😅😅
สิ่งที่ตามมา จากความน่าเชื่อถือไม่มี ไม่มีสถาบันรองรับ เราเลยเห็นมิจฉาชีพมากมายในวงการ พยายามสร้างความน่าเชื่อถือของตนเอง ด้วยวิธีการแปลกๆ และหน้าด้านๆ หลากหลายรูปแบบ เท่าที่มนุษยชาติจะระลึกกันได้ เช่น อ้างผู้หลักผู้ใหญ๋, เปลี่ยนนามสกุลให้เหมือนผู้มีบารมี ทั้ง Delicious moon หรือ Golden Family ก็เคยเห็นมาแล้ว, อ้างตนเป็นนายทหาร อัยการ ผู้พิพากษา มากันหมดครับ 😲😲😲
รัฐควรให้ความสำคัญกับเรื่องนี้ และออกกฏระเบียบ หรือกฏหมายควบคุม ให้ชัดเจนครับ อย่างน้อย ควรมีใบอนุญาต หรือลงทะเบียนให้สืบค้น กันได้หน่อย 🧐🧐
ขอฝากผู้หลัก ผู้ใหญ่บ้านเมือง โปรดพิจารณา อย่ากลัวตัวเองเสียผลประโยชน์ แอบให้คนใกล้ชิดตัวเองทำอาชีพนายหน้า แล้วกลัวคนรู้ ทำเพื่อประเทศชาติบ้างนะครับ 😅🙏🙏🙏
ต่อไปนี้ คือ กฎหมายเกี่ยวกับวิชาชีพ “นายหน้า” ที่มีอยู่น้อยนิด แต่ก็ยังมีอยู่ ที่เราๆ ท่านๆ และผู้ที่ประกอบวิชาชีพนายหน้า ควรจะทราบครับ เพื่อประโยชน์ของท่านสุจริตชน ทั้งหลาย หลักๆจะปรากฏใน
“ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์”
♥♥♥มาตรา 845
“บุคคลผู้ใดตกลงจะให้ค่าบำเหน็จแก่นายหน้า เพื่อชี้ช่องให้ได้เข้าทำสัญญาก็ดี จัดการให้ได้ทำสัญญากันก็ได้ ท่านว่า บุคคลผู้นั้นจะต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จก็ต่อเมื่อสัญญานั้นได้ทำกันสำเร็จ เนื่องแต่ผลแห่งการที่นายหน้าได้ชี้ช่องหรือ จัดการนั้น ถ้าสัญญาที่ได้ทำกันไว้นั้นมีเงื่อนไขเป็นเงื่อนบังคับก่อนไซร้ ท่านว่าจะเรียกร้องบำเหน็จค่านายหน้ายังหาได้ไม่จนกว่า เงื่อนไขนั้นสำเร็จแล้ว นายหน้านั้นมีสิทธิ์จะได้รับชดใช้ค่าใช้จ่ายที่ได้เสียไป ก็ต่อเมื่อได้ตกลงกันไว้เช่นนั้น ความข้อนี้ท่านให้ใช้ บังคับแม้ถึงว่าสัญญาจะมิได้ทำกันสำเร็จ”
🦑🦑🦑***แปลว่า นายหน้าจะได้ค่านายหน้า ต่อเมื่อ เจ้าของได้ทำสัญญาไว้กับนายหน้า ซึ่งสัญญานี้ จะเป้นลายลักษณ์อักษร หรือเป็นแค่วาจา ก็ได้ครับ ความเรือหาย มันอยู่ตรงที่ แค่วาจา มันก็ถือว่า มีผลบังคับใช้ครับ แต่มันจะพิสูจน์กันยังไงล่ะ??? ปัญหาที่เกิด คือ เจ้าของทรัพย์จะแย้งว่า ฉันไม่เคยบอกให้เธอขาย และนายหน้า ก็จะเถียง คุณนั้นแหละบอกฉันขาย ไม่งั้นจะรู้ราคายังไง? ถ้าสายโจร ตอนมีเรื่อง ก็หาพยานเท็จเลย เจ็บปวดหน่อย พยาน ก็อยู่ข้างตัวเจ้าของทรัพย์ นั้นแหละ (โดนซื้อ) 😥😥😥
นายหน้าเป็นตัวกลางที่ช่วยชี้ช่อง หรือจัดการให้บุคคลอื่นได้เข้าทำสัญญากัน นายหน้าเป็นเอกเทศสัญญาชนิดหนึ่ง ซึ่งไม่มีบทบังคับว่าจะต้องสัญญาเป็นหนังสือ ดังนั้นสัญญานายหน้าจะตกลงกันเป็น หนังสือหรือด้วยวาจาก็ได้
นายหน้าจะขายอะไร ควรมีบันทึกเป็นลายลักษณ์อักษร บันทึกภาพการรับโฉนดจากเจ้าของทรัพย์ บันทึกเสียง ทำหลักฐานเก็บไว้หน่อยครับ และคนที่จะซื้อด้วย ว่าเราเป็นคนชี้ช่องให้ มีปัญหากันเยอะมาก โดยเฉพาะ Developer ในตลาด ที่เบี้ยวค่านายหน้าเป็นอาจิณ เอาคนละแผนกมารับหน้า หรือเจาะทรัพย์ แล้วบอกว่า ที่ดิน มันปรากฏในระบบเอง คดีคาศาลเต็มไปหมด 😅😲
อีกอย่างครับ หากเจ้าของทรัพย์ไม่เคยบอกเราขาย เราไม่สามารถเก็บค่านายหน้าได้ เคยมีเหตุการณ์ เช่น เจ้าของทรัพย์เป็นเพื่อนเรา เราพาคนรู้จักมาเจอ มาทานข้าวกัน แล้วเขาสานสัมพันธ์กันต่อ จนมีการซื้อขายทรัพย์เกิดขึ้น แล้วเราจะไปเรียกค่านายหน้า อย่างนี้ ไม่ได้นะครับ 😅 ยกเว้น เพื่อนเราคนนี้ จะเคยมาบอกเราให้ช่วยขายทรัพย์ให้
ส่วนท่านเจ้าของทรัพย์ ขอให้ระวังการพบเจอบุคคล การเอ่ยปาก การส่งมอบเอกสารใดใด หากท่านไม่ได้ประสงค์จะให้คนที่เจอขายทรัพย์ให้
แต่ถ้าท่านเคยเอ่ยปาก และเขาทำให้ได้สำเร็จ มันมีกฏหมายควบคุม ก็อย่าได้ไปพยายามโกหกศาล ทำตามที่เคยเอ่ยวาจา อย่างไร เขาก็ช่วยให้ท่านได้สำเร็จเป้าหมายลุล่วง
♥♥♥ มาตรา 846
“ถ้ากิจการอันได้มอบหมายแก่นายหน้านั้น โดยพฤติการณ์เป็นที่คาดหมายได้ว่า ย่อมทำให้แต่เพื่อจะเอา ค่าบำเหน็จไซร้ ท่านให้ถือว่าได้ตกลงกันเป็นจำนวนตามธรรมเนียม”
🦑🦑🦑 แปลว่า ถ้าไม่ได้ระบุค่านายหน้า ให้ถือว่าเป็นจำนวนตามธรรมเนียม คือ ร้อยละ 3 ครับ 🙂
♥♥♥ มาตรา 847
“ ถ้านายหน้าทำการให้แก่บุคคลภายนอกด้วยก็ดี หรือ ได้รับคำมั่นแต่บุคคลภายนอกเช่นนั้นว่าจะให้ค่าบำเหน็จอันไม่ควรแก่นายหน้าผู้กระทำการโดยสุจริตก็ดีเป็นการฝ่าฝืนต่อการที่ตนเข้ารับทำหน้าที่ไซร้ ท่านว่านายหน้าหามีสิทธิจะได้ รับค่าบำเหน็จ หรือรับชดใช้ค่าใช้จ่ายที่ได้เสียไปไม่”
🦑🦑🦑 แปลว่า หากนายหน้าทำผิดสัญญาหรือเงื่อนไขที่ได้ตกลงกันไว้ตั้งแต่แรก ก็จะหมดสิทธิ์ในการรับค่าบำเหน็จ หรือค่านายหน้า
ส่วนใหญ่การต่อสู้ในชั้นศาล ทางฝ่ายเจ้าของทรัพย์ (โดยมากเป็นจำเลย) จะพยายามหาเหตุผลต่างๆนาๆ เพื่อบอกว่า นายหน้าไม่ได้ทำตรงตามเงื่อนไข หรือไม่ครบถ้วน เพื่อใช้ข้อนี้ แย้งครับ ส่วนมากเป็นการระบุว่า ใครเป็นผู้ชี้ช่องให้กันแน่??😅😅😅 หรือเจ้าของขายเอง / นายหน้าไปเรียกเก็บ 2 ทาง หรือบวกราคาเพิ่ม เพื่อไปกินส่วนต่าง แล้วเจ้าของทรัพย์ไม่จ่ายคืน ตามที่คุย หรือไม่ได้คุยกันไว้ หรือเลยเถิดไปถึงขั้น ผู้ที่ซื้อ หรือโอนทรัพย์ไปแล้ว มาฟ้องร้องเอากับนายหน้า ที่ไปบวกราคาเพิ่ม โดยร่วมมือกับคนในองค์กรของผู้จะซื้อเอง ทั้ง ติดทรัพย์, ติดทุน, เลขาทรัพย์, เมียน้อยทุน, พ่อตาเลขทุน (แล้วแต่จะเรียกกันเลย 😅)
เช่น Developer ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ มีพนักงานไปสมรู้ร่วมคิดกับนายหน้า ตามคำสั่งผู้บริหารที่ต้องการส่วนต่าง แต่เมื่อหมดอำนาจ เพราะน้ำท่วม ก็โดนไล่เช็กบิลย้อนหลังกัน ทั้งพนักงาน นายหน้า ทนายความ ติดทรัพย์ โดนกันหมด (เรื่องสมมติ จริงๆนะ 😁😁😁)
♥♥♥ มาตรา 848
“ตัวนายหน้าไม่ต้องรับผิดไปถึงการชำระหนี้ตามสัญญา ซึ่งได้ทำต่อกันเพราะตนเป็นสื่อ เว้นแต่จะมิได้บอกชื่อของฝ่ายหนึ่ง ให้รู้ถึงอีกฝ่ายหนึ่ง”
🦑🦑🦑 แปลว่า กรณีที่นายหน้าเอาทรัพย์ไปขาย ทำสัญญาเอง หรือขายแทนตัวแทน หากมีปัญหาเกิดขึ้นผู้ที่เป็นตัวแทนจะต้องรับผิดชอบต่อคู่สัญญาตามกฎหมายของตัวแทน และไม่ถือว่านายหน้ามีความผิด
แต่ถ้านายหน้าไม่บอกชื่อ ผู้จะซื้อ หรือตัวแทน ให้ผู้จะขายทราบ กรณีนี้นายหน้าต้องรับผิดชอบ รวมไปถึงการรับผลประโยชน์ทับซ้อนหรือกินเปอร์เซ็นต์ทั้งฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขาย หากไม่เกิดความเสียหาย และเป็นที่ยอมรับของทั้งสองฝ่ายก็ไม่เป็นไร แต่ถ้ามีปัญหาเกิดขึ้น เช่น ผู้จะขายมาทราบภายหลัง ทำให้ยกเลิกสัญญา อันนี้ก็สามารถทำให้นายหน้าหมดสิทธิ์รับค่าบำเหน็จและค่าใช้จ่ายจากฝ่ายที่เสียหายเช่นกัน
นายหน้า ต้องแจ้ง ชื่อผู้จะซื้อ ให้ผู้จะขาย บอกเงื่อนไข ตรงไป ตรงมาครับ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหา รวมถึงตัวแทน ที่ไปทำสัญญากัน
♥♥♥ มาตรา 849
“การรับเงินหรือรับชำระหนี้อันจะพึงชำระตามสัญญานั้น ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่านายหน้าย่อมไม่มีอำนาจที่จะรับแทนผู้เป็นคู่สัญญา”
🦑🦑🦑 แปลว่า นายหน้า ไม่ควรเป็นผู้รับ หรือชำระเงินแทนผู้จะซื้อ และผู้จะขาย
ในบทความต่อไป แอดฯ จะมาเล่าเรื่องเกี่ยวกับนายหน้า ที่น่าสนใจ ให้สมาชิกได้รับทราบกัน เพื่อหากใครต้องการประกอบอาชีพนายหน้า จะได้ไม่ถูกหลอก ถูกเอาเปรียบ และผู้เกี่ยวข้อง หรือเจ้าของทรัพย์ จะได้ระมัดระวังกันครับ 🙂🙂🙂
หากท่านสมาชิกมีปัญหา เกี่ยวกับนายหน้า หรือค่าคอมมิชชั่น Inbox ปรึกษาทนายบ้าน และคอนโด ได้ครับ 😁
สนใจปรึกษาเบื้องต้น “ฟรี” สอบถาม ปรึกษา นัดหมายปรึกษาทางโทรศัพท์ หรือ นัดหมายนอกสถานที่ โทร.0969566936 หรือ inbox สอบถาม เฟสบุ๊คเพจ FB.ทนายบ้านและคอนโด 🙂
💖💖💖 ทนายบ้าน และคอนโด 💖💖💖
“ดูแลคุณด้วยใจ ปกป้องสิทธิให้คุณด้วยกฏหมาย”