ช่วงนี้ มีเคสความเข้ามาปรึกษาเกี่ยวกับปัญหาการก่อสร้างมากมาย ส่วนมาก คือ ปัญหาผู้รับเหมาทิ้งงาน งานล่าช้า อยากเรียกค่าเสียหาย ค่าชดเชย อยากขับไล่ผู้รับเหมาออกจากไซด์งาน ซึ่งเป็นปัญหา Basic ครับ สำหรับวงการก่อสร้าง โดยเฉพาะช่วงโควิด-19 อย่างนี้แล้ว 😅😅
⁉ แต่ท่านสมาชิก ทราบไหมครับ? ว่า ต้นเหตุของปัญหาที่เกิดขึ้น ถ้าคู่สัญญาไม่ได้เจตนาจะโกง ตั้งแต่แรก คือ สัญญาก่อสร้าง และการแบ่งงวดงาน 🤔🤔🤔
สัญญาไม่ว่าจะเขียนละเอียดกันแค่ไหน? ใช้ทนายความมือดีมาร่างยังไง? แต่ที่ตกม้าตายกัน ก็ตอนแบ่งงวดงานครับ (ก็โทษไม่ได้ เพราะทนายไม่ใช่ช่างก่อสร้าง ไม่ใช่วิศวกร หรือแม้แต่วิศวกรจริงๆ บางคน แอดฯ ยังสงสัยเลยว่า รู้ หรือเปล่า? 😅😅)
💘💘 จุดที่พลาดกัน โดยมาก คือ ไปแบ่งงวดงานออกเท่าๆกัน “ตามระยะเวลา” ครับ เชื่อไหมครับ? โอกาสที่จะเกิดปัญหา ผู้รับเหมา (โดยเฉพาะรายย่อย) จะทิ้งงาน มี 70-80% 😱😱😱
เหตุที่เป็นอย่างนั้น เนื่องจากว่า หน้างานจริงที่เกิดขึ้นสำหรับงานก่อสร้าง ต้นทุนค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่ หรือเกินกว่าครึ่งจะไปเกิด ในช่วงท้ายๆ ของการก่อสร้าง ในช่วงเก็บงาน เก็บ Finish และติดตั้งอุปกรณ์
แอดฯ ขอยกตัวอย่างที่เกิดขึ้นจริง สำหรับการก่อสร้างบ้านเดี่ยว ขนาด 200 ตารางเมตร ให้ท่านสมาชิกได้เห็นภาพ (รูปที่ 2) มูลค่างานก่อสร้าง ตีสัก 15,000 บาทต่อตารางเมตร ดังนั้น มูลค่าสัญญา ประมาณ 3,000,000 บาท 🙂 – การก่อสร้างนี้ ใช้สมมติฐาน โครงสร้างหล่อหน้างาน ก่ออิฐ-ฉาบปูน ไม่ได้ใช้แบบหล่อสำเร็จ 😎
🧨🧨💥 ตรงนี้ จะเป็นภาษาที่ใช้สำหรับช่างนิดนึง สำหรับคนทั่วไป เอาเป็นว่าเข้าใจง่ายๆครับ เวลาที่ใช้ก่อสร้างจะอยู่ ประมาณ 6-8 เดือน 😉😉 – บ้านหลังนี้ เมื่อแบ่งงานที่ต้องทำทั้งหมด 147 elements โดยทฤษฎีใช้กำลังคนที่ 863 man-days (แปลง่ายๆว่า โดยทฤษฎี แรงงาน 1 คน ใช้เวลา 863 วัน ในการสร้างบ้านหลังนี้) ในจำนวนคนที่เหมาะสม 6-10 คน จะใช้เวลา 6-8 เดือน และกระจายวัสดุ + ค่าแรงตาม BOQ (Bill of Quantity) ตามงานที่ทำ จะได้ตามรูปที่ 2 ซึ่งเป็น ต้นทุนค่าใช้จ่ายที่เกิด vs เวลาจนสร้างบ้านเสร็จ ครับ 🙂
ดังนั้น ในการก่อสร้าง หรือสร้างบ้าน แบบดั้งเดิม (หล่อเสา-คานกับที่) จะแบ่งคร่าวๆ ดังนี้ครับ – จากระยะเวลา 8 เดือน (ตีนานไว้ก่อนครับ เดี๋ยวบางคน บอกทำไมช้าจัง 555 เดี๋ยวไว้บอกวิธีให้เร็วได้ อีกหัวข้อ 😅😅)
🚩 เดือนที่ 1 – 2 (25%) ตอกเสาเข็ม+ทำฐานราก ต้นทุน 10%
🚩เดือนที่ 3 – 4 (50%) งานโครงสร้าง ต้นทุนสะสม 25% (ขั้นตอนนี้ หากเป็นเสา-คานสำเร็จ จะย่นเวลาได้เหลือ 2-3 อาทิตย์ 😎😎
🚩เดือนที่ 5 – 6 (75%) งานก่ออิฐ-ฉาบปูน ร้อยท่อ ร้อยสาย ต้นทุนสะสม 50%
🚩เดือนที่ 7 – 8 (100%) งาน Finishing งานสี ปูกระเบื้อง ติดอุปกรณ์ จนเสร็จ 100% 💕💕
💖💖⁉ ท่านสมาชิก สังเกตเห็นอะไรไหม? ส่วนมากกรณีที่มีปัญหากับผู้รับเหมา กันส่วนใหญ่ จะเกิดช่วงงานโครงสร้าง เดือนที่ 3-4 ถึงก่อ-ฉาบ ย่างเข้า เดือนที่ 5 ผู้ว่าจ้างจะมีความรู้สึกว่า เฮ้ยยยย จ่ายเงินไปตั้ง ครึ่งนึงแล้ว 50% (ตามมูลค่า ก็ประมาณ 1.3-1.5 ล้าน แต่มูลค่างาน มันเดินไปแค่ 25% หรือแค่ 750,000 เอง) ทำไม มันมีแต่โครงฟ่ะเนี่ย? งานล่าช้าแน่ๆ โดนโกงแน่เรา บ้านจะเสร็จไหม? จะเริ่มนอยส์ครับ 😅😅😅 ซึ่งสมควรแล้วครับ – ในส่วนของผู้รับเหมา ถ้าเป็นรายย่อย ที่ skill วางแผนไม่มี จะเอาเงินตรงนี้ ไปหมุนที่งานก่อสร้างอื่น หรือรู้สึกว่า กำไรมันดีจัง ก็ใช้ชีวิตเฮฮา ทีนี้ ก็ต้องมาลุ้น ช่วงจะซื้ออิฐ ซื้อปูนเข้ามาเตรียมก่อ-ฉาบ กันล่ะ ว่ามีเงินเหลือพอไหม? 😅😱😱 – เป็นที่มาของคำพูดที่ว่า เอาเงินไปหมุน ไปโปะไซด์ก่อสร้างอื่น บางวัน คนงานก็หายไปหมด นั้นแหละครับ
📢📢 ปรากฎการณ์แบบนี้ เกิดขึ้น ไม่เฉพาะบ้านสั่งสร้างครับ อันนี้ ยกตัวอย่างให้เห็นภาพ ในความเป็นจริงจะเกิดทั้งทาวน์เฮ้าส์ ตึกแถว อาคารสำนักงาน อพาร์ทเมนต์ ขนาดเล็ก 🤒🤒
‼ ทีนี้ ทางแก้ไข ต้องทำยังไงล่ะ? คำแนะนำ คือ แทนที่จะกำหนดงวดเบิกจ่ายตามระยะเวลา สมควรต้องเบิกจ่าย ตามความสำเร็จจากหน้างานจริงเป็นหลักครับ และมีกำหนดระยะเวลา การวางแผน เพื่อไม่ให้ล่าช้า เสร็จตามกำหนด ซึ่งตรงจุดนี้ ต้องอาศัยผู้ควบคุมงาน หรือคนทำสัญญาที่มีความเข้าใจหน้างานก่อสร้าง ทำแผนงานอย่างวิศวกร หรือทีมทนายบ้านและคอนโด (แอบ Tied-in หุหุ 😁) ต้องระบุในสัญญาให้ชัดเจน ถึงขอบเขตความสำเร็จ การตรวจสอบหน้างาน เพื่อเบิกจ่ายในแต่ละงวด 😉😉😉
💖💖💖 ทนายบ้านและคอนโด มีแต่ให้อีกแล้ว สำหรับสมาชิกที่จะสร้างบ้าน เรามี guide-line ให้สำหรับการดูความสำเร็จในแต่ละขั้นตอน และแผนงานในรูปแบบ PCD (Precedence Diagram) ที่พัฒนาจาก CPM – อันนี้ แอดฯ ให้ไว้เป็น guide line ให้ผู้ควบคุมงานเอาไปใช้ เป็นบรรทัดฐานการทำงาน และผู้ว่าจ้าง หรือท่านสมาชิกเพจ จะได้ทราบว่า คนควบคุมงานมืออาชีพ เขาวางแผนงาน ทำงานกัน ยังไงด้วย 😎😎😉
🎈🎭ความอึดอัดของแอดฯ เวลาเจอเคส ผู้ว่าจ้างมีปัญหากับผู้รับเหมา ทั้งที่ผู้ว่าจ้าง มีการจัดจ้างผู้ควบคุมงาน หรือวิศวกรมาช่วยดูด้วยนี่สิ ดันไม่ทำหน้าที่ ไม่ qualify ซะอย่างนั้น ผู้ว่าจ้างนี่ เจ็บ x 2 ทีเดียว 😣😣😣 คือ เขาก็แก้ตัวกันไปว่า แล้วแต่ผู้ว่าจ้างจะสั่ง, ไม่มีใครเขาทำแผนหรอก งานแค่นี้, จ้างมาแค่นี้ เวลาไม่พอมาลงรายละเอียดให้ 😱😱😱 อยากบอกเจ้าของงานว่า เวลาจะจ้างวิศวกร หรือผู้ควบคุมงาน ก็ให้ดูด้วยนะครับว่า Qualify หรือเปล่า? วิศวกรที่ทำงานเป็น ทำงานละเอียดก็มี คนที่ใช้ CPM ควบคุมงาน หรือ LOB (Line of Balance) ควบคุมงานก่อสร้าง ส่งมอบบ้านกันเดือนละเป็นสิบๆ หลัง ก็มี อย่างน้อย ก็ช่วยทำรายงาน หรือตรวจรับงาน ก็ยังดี ขอให้ท่านสมาชิกโชคดี อย่าเจอแจ็คพ็อต x 2 นะครับ 😅😅😅
ถ้า ท่านมีปัญหาสัญญาก่อสร้าง หรือผู้รับเหมา สามารถปรึกษาทีมทนายบ้าน และคอนโด ได้ 😉😉😉
💖💖💖 หากเห็นว่าบทความนี้ มีประโยชน์ ฝากกด Like กด Share เป็นกำลังใจให้ทีมงานด้วยนะครับ 🙏🙏🙏 (ค่าจ้าง ค่าขนม โบนัส มาตามจำนวน Like กับแชร์นี่แหละ 😁😁😁)
💖💖💖 ทนายบ้าน และคอนโด 💖💖💖
“ดูแลคุณด้วยใจ ปกป้องสิทธิให้คุณด้วยกฏหมาย”
สอบถาม ปรึกษา นัดหมายปรึกษา inbox เฟสบุ๊คเพจ หรือติดต่อ ทางโทรศัพท์ โทร.082-514-4446, 080-315-5686
หรือ
FB.ทนายบ้านและคอนโด 🙂
Line ID : @housecondolawyer