ตอนที่ 3 : ตรวจคอนโด ช่วงไหน? ยังไง? ดีงามสุด 💗💗❤
(แจกร่างจดหมายให้แก้ไข และทวงถาม Developer 😏😏😏)
เราก็มาถึงบทฟินาเล่ของบทความชุดนี้ ขอบคุณสำหรับเสียงตอบรับมากมาย รวมถึงข้อปรึกษาหลังไมค์ ที่ไม่ค่อยจะเกี่ยวกับกฏหมาย คดีความเลย 555 😅😅😅
เอาน่า ถือว่าให้ความรู้ สมาชิกเราปกป้องสิทธิตัวเอง และทำเอกสารให้ครบถ้วน เวลาที่ต้องพึ่งพี่ๆทนาย จะได้ทำงานกันง่ายหน่อย 😉😉😉 – บอกแล้ว ทนายบ้าน และคอนโด มีแต่ให้ +++
ก่อนอื่น ขอให้เราสังเกต และทำความเข้าใจก่อนครับ ว่า “ตรวจคุณภาพ” และ “รับโอน” มัน คือ คนละเรื่องเดียวกัน!!! แต่ทาง Developer พยายามทำให้เป็นเรื่องเดียวกัย โดยใช้ คำว่า “ตรวจรับโอน” 😅😄😄 – มาเป็นคำสมาส ทีเดียว ประมาณว่า
ตรวจคุณภาพ + รับโอน = ตรวจรับโอน ใช่เหรอ??? 🙄
จากบทความก่อน “ตรวจคุณภาพ” ไม่ได้ มีระบุชัดเจนในสัญญาแบบมาตรฐาน แต่รับโอน มีระบุว่า
“ผู้จะซื้อจะรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดต่อเมื่อผู้จะขายได้ก่อสร้างอาคารและห้องชุดถูกต้อง ครบถ้วนตามสัญญาแล้ว”
แปลว่า เรามีสิทธิไม่รับโอน ถ้าห้องชุด หรือ อาคาร ไม่ถูกต้อง ครบถ้วน ตรวจไปเลย จนกว่าจะพอใจ ถึงจะแก้ไข กี่ครั้ง ก็ตาม 😀😀😀
แต่ในความเป็นจริงแล้ว มันมีข้อดี ข้อเสีย ต่างกัน ไม่ใช่ว่า ลากยาวไปเลย ตรวจหลังๆ แบบตามทฤษฏีที่ อช.2 ออกแล้ว จะดีที่สุด
เราจะขอพูดถึง กรณี ที่ท่านสมาชิก อยากได้ห้องชุดจริงๆ ส่วนที่ ไม่คิดจะเอา อยากขอเงินคืน แล้วไปตรวจให้ Developer แก้แล้ว แก้อีก ประหนึ่งกวนตีนกัน อย่างนี้ แอดฯไม่แนะนำ เพราะตอนขอคืน จะเจรจายาก 😅😅😅
ข้อดีของการไปตรวจสอบเร็ว ก่อนผู้รับเหมาส่งมอบ คือ
- ทีมช่างยังอยู่กันครบ งานแก้ไข ได้รวดเร็ว
- นิติบุคคล ยังไม่มี เข้างานตอนไหน ก็ได้ เคลียรพื้นที่ง่าย
- กรณี ที่ท่านสมาชิก อยากรีบย้ายเข้าอยู่ จะได้ออกแบบตกแต่ง ดูพื้นที่ก่อน ไม่ใช่ว่าโอนแล้ว ค่อยมาคิดว่า ตกแต่งยังไง ซึ่งจะทำให้ช้าไปอีก
แต่ข้อเสีย 😓😒😒 คือ - Defects บางอย่าง กว่าเราจะรู้ มันต้องใช้เวลา เช่น การแตกร้าว, การรั่วซึม, ผนัง กระเบื้อง ร่อนลอก แบบงานพึ่งเสร็จใหม่ๆ มันตรวจไม่เจอ ต้องทิ้งไว้สักพัก
- การตรวจเร็ว ทำให้บางครั้งเราต้องรับโอนเร็ว กลายเป็นประชากรชั้น 2 โดยไม่รู้ตัว การแจ้งซ่อมภายหลังจะช้ามากกก เป็นปกติ เพราะเขาต้องไปสนใจ คนที่ยังไม่โอนมากกว่า
- ผูกมัดทำใหเราต้องโอนก่อนคนอื่น บางครั้งเสียเงินค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายล่วงหน้ามากกว่าด้วย
จากข้อดี และข้อเสีย แอดฯ ขอแนะนำ สำหรับคนที่ต้องการห้องจริงๆ ว่า
“ควรตรวจห้องชุด อย่างน้อย สักครั้งนึง ก่อนผู้รับเหมาส่งงาน หรือโครงการเสร็จ ทั้งหมด” แล้ว ค่อยดึงเวลาไป ตรวจอีกที หลังจาก อช.2 ออก หรือ หลังมีคนโอนไปพอสมควรแล้วครับ” 🙂😉😉
จะมาตรวจอีกครั้งก่อน อช.2 ออกอีกที ก็ได้ แต่ให้ทิ้งข้อให้แก้ไข ไว้สัก 1-2 อย่าง เพื่อมาตรวจอีกที หลัง อช.2 ออก
เหตุผล เพราะพวก Defects งานที่หนักๆ จะสามารถเก็บงานได้เร็ว เมื่อทีมผู้รับเหมาอยู่ครบ เช่น งานกระเบื้อง งานปรับ Slope ห้องน้ำ พื้นห้อง หรือระเบียง, ผนังห้องเอียงไม่ฉาก, งานปูน ถ้ารอไปแก้ไข หลังทีมช่างออกไปแล้ว จะนาน ยิ่งมีนิติบุคคลแล้ว เผลอๆหลายเดือน ทีเดียว 😅😅😅
แล้วค่อยไปตรวจอีกที ตอนมีคนโอนไปบ้างแล้ว เข้าอยู่แล้ว เหตุผล คือ ถึงจุดนี้ คุณจะได้รู้ว่า คนอื่นๆเจออะไรกันบ้าง? น้ำรั่วตรงไหน? ผนังจะแตกจุดไหน ประจำ? ฝนสาด แล้วน้ำร่ัว น้ำซึม หรือไม่?
แต่การไปตรวจนี้ เอกสารของท่านสมาชิก ควรต้อง “เป๊ะ” เพื่อพิทักษ์สิทธิของตัวท่านสมาชิกเอง กล่าวคือ - การไปตรวจทุกครั้ง ต้องมีเอกสารผลการตรวจ ให้ท่านสมาชิก อ่านก่อนเซ็นชื่อ ดีๆ ว่า ไม่มีข้อความว่า ตรวจเรียบร้อย ตรวจครั้งเดียว ไปแก้หลังโอน หากมีข้อความดังกล่าว ห้าม ลงนามเด็ดขาด หรือเพื่อความสบายใจ ถ้าเป็นไปได้ อย่าลงนาม *** หากเขาไม่ให้เอกสาร ตัวนี้ ให้ท่านสมาชิก ทำการบันทึกด้วยตนเองครับ
***แอดฯ 😁😁😁แถมฟอร์มการตรวจห้องชุด ที่แอดฯ ใช้ ซึ่งปกติ ฟอร์มของโครงการจะหยาบๆ มีแค่ช่องบันทึก เราๆที่เข้าไปตรวจ เหมือนตกทะเล ไว้วันหน้า เราจะมาคุยเรื่องประเด็นที่ต้องตรวจ อีกที *** - เมื่อตรวจสอบเสร็จทุกครั้ง ให้ทำจดหมายแบบมีการตอบรับ ถึงบริษัท แนบรายการที่ต้องแก้ไขไปด้วยครับ เพื่อให้เวลาแก้ไขให้เสร็จ ใน 30 วัน ตามแบบสัญญามาตรฐาน หลายบริษัทไม่ได้ตัดข้อความนี้ครับ ข้อ 8.2
“ผู้จะขายต้องแก้ไขความชำรุดบกพร่องของอาคารชุดที่เกิดขึ้นภายในสามสิบวัน นับแต่วันที่ผู้จะซื้อหรือนิติบุคคลอาคารชุด แล้วแต่กรณี ได้แจ้งเป็นหนังสือให้ทราบถึงความชำรุดบกพร่องนั้น”
*** แอดฯ มีร่างหนังสือแจ้งให้แก้ไข ตามไฟล์แนบ ให้ท่านสมาชิก เอาไว้ ปรับใช้นะครับ 🙂 ***
เนื้อความประมาณว่า ไปตรวจมาแล้ว อย่าลืมแก้ไขให้เร็วๆ แต่ถ้าฉันไปเจอ Defect เพิ่มหลังจากนี้ คุณต้องเก็บให้เรียบร้อย ก่อนโอนนะ ไม่งั้น ฉันไม่โอน 😄😄😅 - ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นทั้งหมด ค่าแท็กซี่, น้ำมันรถที่ไปตรวจ, ค่าอาหาร, ค่าน้ำดื่ม, ค่าฝากหมา-แมวให้โรงแรมสัตว์รับเลี้ยง, ค่าพี่เลี้ยงดูแลบุตรหลาน เก็บไว้ให้หมดครับ เผื่อต้องเรียกค่าปรับ จะได้เอาไปแนบทั้งหมด
- เมื่อครบกำหนด หากมีหนังสือตามให้ไปตรวจ แต่เรายังไม่อยากตรวจ หรือ อช.2 ยังไม่ออก ให้ใช้แบบฟอร์มก่อนที่เคยให้ไปครับ ให้ส่งสำเนา อช.2 มาให้ดูหน่อย แต่จะขยัน ไปดูอีกรอบ ก็ไม่ว่ากัน
แต่ถ้าไม่มีหนังสือแจ้ง ให้เราส่งหนังสือทวงถามไปครับ🙂
ร่างหนังสือทวงถาม แก้เสร็จ หรือยัง? ฉันโอนไม่ทัน คิดดอกเบี้ยนะเอ้อ อีกแล้ว ทนายบ้านและคอนโด มีแต่ให้ แถมให้อีกฉบับ 😁😁😁
หากเราส่งหนังสือตามขั้นตอนทั้งหมดแล้ว ถ้าโครงการล่าช้า อย่างน้อย ควรได้ส่วนลดวันโอน หรือของแถม ตู้เย็นสักตู้
แล้วเราไม่อยากห้องชุดโครงการนี้แล้ว ให้ปรึกษา ทีมทนายบ้าน และคอนโด ได้เลย เราสามารถทำคำร้อง เรียกคืนทุกอย่างได้ รวมถึงค่าใช้จ่าย ค่าเสียโอกาส และดอกเบี้ย 😏😏😏
ขอให้ท่านสมาชิกโชคดี ได้ห้องชุดคุณภาพ ตรงใจไม่โดนเอาเปรียบ เป็นปลาหมึกแถวบน 🦑🦑🦑
สรุป บทความนี้ แอดฯ ให้ร่างแบบเอกสาร 3 อย่าง - ฟอร์มตรวจสอบคุณภาพห้องชุด น่าจะเอาไปใช้ได้เลย สำหรับตรวจห้องชุด – ประเด็นที่ต้องตรวจ จะได้ไม่งง ตกทะเล ปกติ กระเบื้องต้องร่อน ราวๆ 10 แผ่นเป็นปกติ ตรวจเจอน้อย กว่านี้ น่าจะตรวจไม่ละเอียดนะครับ 😀 (มากสุด แอดเคยเจอ 37 แผ่น ปรับพื้น slope ห้องน้ำใหม่หมด กันน้ำขัง)
- จดหมายแจ้งให้มีการแก้ไข ข้อชำรุด บกพร่อง หลังไปตรวจ – เพื่อให้มีหลักฐาน ครบถ้วนตามสิทธิ Developer ไม่กล้าเปรี้ยว อย่าลืม ทำใบตรวจรับด้วย 😅
- จดหมายทวงถาม ตรวจให้แก้แล้ว ล่าช้า ไม่ยอมแก้ เอาไว้ ตามจิก ตามทวงครับ อยากตามเราไปตรวจดีนัก ตามจิก เป็นนกหัวขวานเลย 😁😁😁
มีคนถามว่า ทีมทนายบ้าน และคอนโด ทำไม ถึงมาแจกฟอร์ม หรือร่างหนังสือ ซึ่งจริงๆ ขายได้อย่างนี้ ให้ฟรีๆ คำตอบ คือ “ทีมทนายบ้าน และคอนโด เราเชื่อในเรื่องของการให้ก่อนครับ” เราให้คำปรึกษา ที่มองครบทุกด้าน ให้ความรู้สมาชิก แฟนเพจเรา เพื่อรัษาสิทธิ และประโยชน์ของเราเอง สุดท้าย สิ่งเหล่านี้ จะกลับมาหาเราเอง เหมือนฝายทดน้ำ ที่ต้องมีน้ำล้น น้ำถึงจะไหลกลับมาในฝาย 😊😊😊
สุดท้ายนี้ แอดฯ แอบแนบรูปความโหดของโครงการ ที่ท่านสมาชิกส่งรูปมาให้ดู สภาพแบบนี้ ยังกล้าเรียกไปตรวจรับโอน ได้ยังไง??? 😥🤔🤔
ผู้ส่งมาให้ บอกสงสารอาม่า ที่ต้องเดินลุยไซด์ก่อสร้าง เข้าไปตรวจ ไม่เห็นใจกันเลย สมาชิก เจออะไรแบบนี้ ส่งมาได้นะครับ เอาไว้บรรเทาใจกัน ว่า ไม่ได้เจอคนเดียว เจ็บกันเป็นหมู่คณะ 😅😅😅
แล้วเรามาคุยลงรายละเอียดกันครั้งหน้า ตามคำเรียกร้องของท่านสมาชิกว่า ทำยังไงดี??