Home » บทความกฎหมายอสังหาฯ » คอนโดยังสร้างไม่เสร็จ จะรีบเรียกไปตรวจ ทำไม (ตอนที่ 1/3)

คอนโดยังสร้างไม่เสร็จ จะรีบเรียกไปตรวจ ทำไม (ตอนที่ 1/3)

ตอนที่ 1 : ตามสัญญาจะซื้อจะขาย เราต้องไปตรวจห้องคอนโด ตอนไหน?

เมื่อเรามาดูสัญญาแบบมาตรฐานดีๆ จะเห็นว่าไม่มีข้อความไหนเลยที่จะพูดถึง “การตรวจสอบคุณภาพก่อนโอน หรือการตรวจห้องรับโอน” ต้องให้ตรวจกี่วันก่อนไปโอน ให้ตรวจได้กี่ครั้ง ตรวจอะไรได้บ้าง? บอกตรงๆว่า มันเป็นจุดอ่อนของสัญญามาตรฐาน ซึ่งผู้ร่าง อาจขาดประสบการณ์ในการประกอบธุรกิจอสังหาฯ ที่ต้องมีการตรวจคุณภาพก่อนโอนทุกครั้ง หรืออาจเพราะค่อนข้างยุ่งยาก เข้าข้างผู้บริโภค จึงละเว้นไว้เช่นนี้ เป็นสาเหตุส่วนหนึ่งที่ทำให้ผู้พัฒนาโครงการต้องดิ้นรนใส่ ข้อความ ตามสัญญาแนบท้าย ขึ้นมา เพราะรายรับหลัก จะเกิดขึ้น เมื่อลูกค้ารับโอนแล้วเท่านั้น!! ถ้ามาตรวจ มาแก้ ไม่จบไม่สิ้น รายรับไม่ตรงเป้า ต้นทุน ก็บานปลาย เลยเขียนข้อความเพิ่มเติม เลยเถิดเอาเปรียบผู้บริโภค อย่างให้ตรวจแค่เพียงครั้งเดียว เท่านั้น เรียกไม่มาตรวจใน 7-14 วัน ถือว่าตรวจแล้วให้โอน อย่างเดียวเป็นต้น ซึ่งเอาจริงๆ ทั้งหมดที่เขียน มันเป็นโมฆะนะครับ เขียนขู่ ว่างั้นเถอะ แต่ใครจะรู้ล่ะ??? เข้าใจว่า ดิ้นรน แต่มันน่าจะมีวิธีอื่นที่ทำแล้วไม่น่าเกลียด เพื่อเร่งโอน หรือเปล่า? 🧐🧐🧐

แต่ การรับมอบ รับโอนกรรมสิทธิ์ มีระบุไว้ที่ ข้อ 4.4
“ผู้จะซื้อจะรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดต่อเมื่อผู้จะขายได้ก่อสร้างอาคารและห้องชุดถูกต้อง ครบถ้วนตามสัญญาแล้ว”

แปลว่า ถ้าก่อสร้างอาคาร และห้องชุด ยังไม่เรียบร้อย ไม่ถูกต้อง ไม่ครบถ้วน เราไม่จำเป็นต้องโอน ใช่ หรือไม่? ไม่ว่า คุณจะต้องแก้ไขกี่ครัง ก็ตาม
และเราต้องไปตรวจรับ ตอนไหนล่ะ??? ในข้อ 4.4 ตอนต้น ยังระบุว่า
“ผู้จะขายรับรองว่าจะดำเนินโครงการอาคารชุดให้แล้วเสร็จ พร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ ในห้องชุดให้แก่ผู้จะซื้อภายในวันที่ …… เดือน ………………… พ.ศ. ……….โดยผู้จะขายจะแจ้งกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิในห้องชุดให้ผู้จะซื้อทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่าสามสิบวัน”
คำสำคัญ อยู่ที่ “พร้อมโอนกรรมสิทธิ์” ครับ 🤔🤔🤔

เราต้องทำความเข้าใจ วิธีการพัฒนาโครงการสักนิดครับ เมื่อโครงการก่อสร้าง เสร็จสิ้นตามหลักวิศวกรรมทั้งหมดแล้ว ยังไม่สามารถโอนได้นะครับ ต้องให้เจ้าหน้าที่เขต โยธา เข้ามาตรวจสอบอาคารก่อน เพื่อออกใบอนุญาตให้ใช้อาคาร และทางโครงการค่อยนำใบอนุญาตให้ใ้ช้อาคาร เอาไปออกเอกสาร หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) จึงจะสามารถนำไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าได้ – ตัวอย่าง อ.ช.2 ตามตัวอย่างที่แนบ คล้ายๆโฉนดที่ดิน (นส.4) แต่ไม่ใช่ อย่าเรียกผิดนะครับ เห็นหลายคนสับสน 😊😊

แปลว่า โดยทฤษฏีแล้ว โครงการจะเรียกเราไปตรวจรับโอนได้ ก็ต่อเมื่อ หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ออกมาแล้วนั้นเอง 😉😉😉

ทำไม บอกว่า “โดยทฤษฏี” เพราะในความเป็นจริง มีหลายขั้นตอนที่ต้องทำไปด้วยกัน ก่อนโอนครับ ทั้งยื่นกู้ ธนาคารมาประเมิน (ถ้า อช.2 ไม่ออก ก็ประเมินไม่ได้) ตรวจสอบคุณภาพ และแก้ไข มันไม่ทันกินจริงๆ ยอดไม่เข้า 😅😅😅

มีบาง Developer ที่ทำถูกต้องจริงๆ คือ รอ อช.2 ออกก่อน ค่อยดำเนินการกระบวนการที่เหลือ ทั้งหมด (จริงๆ ก็เจ้าเดียว เท่าที่เห็น😅) ซึ่งกระบวนการภายหลัง จะรวดเร็วมาก สังเกตได้เลยว่า เชิญมาตรวจ เสร็จแล้ว ทำเอกสาร มีธนาคารรออนุมัติ แล้วนัดวันโอนเลย วันเดียว จบ (ถ้ามีเจ้าไหนอีก ทำอย่างนี้ เหมือนกัน บอกแอดฯด้วย)

ผู้พัฒนาโครงการ ส่วนมาก ใจร้อนครับ โดยเฉพาะพวกที่ไม่มี ฝ่ายก่อสร้าง เอง (Outsource หมด เดี๋ยวจะกล่าวลงรายละเอียดใน ตอนต่อไป) จะเรียก + ข่มขู่ลูกค้า ให้ไปตรวจสอบห้องชุด เดี๋ยวก้อเรียกเราไปทำเอกสาร นัดวันโอน ทำเอกสารกับธนาคาร แบบนัดไปหลายๆครั้ง คะยักคะย่อน ทำไม ไม่เกรงใจกันเลย? โคตรเสียเวลา ทำไม ไม่นัดทีเดียวฟ่ะ?? แต่สะดวก Developer เขาล่ะนะ หลายๆท่าน คงประสบมาแล้ว เหตุผลง่ายๆ คือ อ.ช.2 มันยังไม่ออกนั้นเอง 😅😅😅

สำหรับความเห็นแอดฯ ในฐานะที่เคยสวมหมวก 2 ใบ เป็นคนในวงการ และเคยเป็นลูกค้า จะให้ไปตรวจก่อน มันก็ได้ละนะ เพราะมีข้อดีบางอย่าง แต่เราก้อเสียอะไร หลายอย่างเหมือนกัน ดังนั้น ถ้าอยากจะเร่งยอด ควรต้องขอร้องเรา หรือมีอะไร ชดเชยให้เราหน่อยไหม??? เช่น มาตรวจห้องชุดก่อน ช่วงนี้ แถมเครื่องทำน้ำร้อน โอนก่อน กี่คนแรก แถมตู้เย็น อะไรแบบนี้ (สมัยนั้น แอดฯจัดให้มีโปรเร่งโอนกัน แบบนี้) แต่สมัยนี้ กลับใช้วิธีที่หนักไปทางข่มขู่ บังคับตามกฏ บังคับตามสัญญา โทรมากดดัน ทำยอด แบบมะนาวไม่มีน้ำ มีกระทั้ง เอาฝ่ายขาย ฝ่ายโอนที่จบกฏหมาย มานั่งอ่านสัญญาแนบท้ายให้เราฟัง โอ้ววว…นี่ หรือ เมืองพุทธ 😒😒😒

ดังนั้น ทนายบ้าน และคอนโด มีแต่ให้ครับ เราให้ ร่างหนังสือตอบกลับ (ตามรูปที่แนบ) ส่งไปที่โครงการสันดานเสีย ส่งหนังสือบังคับ แกมข่มขู่ให้เราไปตรวจรับ ทั้งที่โครงการยังไม่เสร็จ อย่าลืมลงทะเบียนตอบรับ เหมือนที่เขาส่งมาให้เรานะครับ

เนื้อหาหลักๆ คือ ไปเอา อช.2 มาให้ดูก่อน ค่อยมาเรียกฉันไปตรวจ ตรวจแล้วแก้ไม่ทัน คิดค่าปรับนะ เอ้อ!! 😁😁😁

และการส่่งมอบล่าช้า ในเงื่อนไข ถือว่าเป็นการผิดสัญญา สามารถเป็นส่วนหนึ่งของการบอกเลิกสัญญา ที่ต้องคืนเงินเต็มจำนวน ทั้งจอง+ทำสัญญา+ดาวน์ พร้อมคิดดอกเบี้ยได้ (ถึงจุดนั้น มาปรึกษาทีมทนายเราได้ อย่าลืมพกสำเนา และใบตอบรับมาด้วย 😉)

ปกติให้ทนายร่างจดหมายลักษณะนี้ คิดกันประมาณ 2,500 บาทขึ้นไป แต่เราแจกฟรีครับ 😊😊😊 ขอแค่ฝาก ทนายบ้าน และคอนโด เอาไว้ในอ้อมอก อ้อมใจ ทุกท่าน ฝากกด Like กด Share ให้คนรู้จัก หรือคนที่ต้องการใช้ด้วย 😉😉😉

ตอนหน้า เรามาดูความคิดของฝั่งผู้พัฒนาโครงการ และสุดท้าย เราในฐานะลูกค้า ควรจะไปตรวจรับ ช่วงไหน? วิเคราะห์ข้อดี ข้อเสีย 🙂

💖💖💖 ทนายบ้าน และคอนโด 💖💖💖
“ดูแลคุณด้วยใจ ปกป้องสิทธิให้คุณด้วยกฏหมาย”

Scroll to Top