โดย ทนายโจ้ จากทนายบ้านและคอนโด

ปัญหา “ผู้รับเหมาทิ้งงาน” ถือเป็นฝันร้ายของเจ้าของบ้านจำนวนมาก หลายคนสูญเงินหลักแสนถึงหลักล้าน ทั้งที่มีการทำสัญญากันไว้แล้ว แต่เมื่อเกิดข้อพิพาทกลับพบว่าสัญญาที่ทำไว้ไม่รัดกุมเพียงพอ ทำให้การบังคับสิทธิทางกฎหมายเป็นไปได้ยาก

ในทางกฎหมาย ความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของบ้านกับผู้รับเหมาเข้าลักษณะเป็น สัญญาจ้างทำของ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 587 ซึ่งกำหนดให้ผู้รับจ้างตกลงทำการงานให้สำเร็จ และผู้ว่าจ้างตกลงจ่ายสินจ้างเพื่อผลสำเร็จแห่งงานนั้น ดังนั้น การทำสัญญาที่ชัดเจนตั้งแต่ต้นจึงเป็นเครื่องมือสำคัญในการป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

ต่อไปนี้คือ 5 ประเด็นสำคัญที่ควรมีในสัญญาก่อสร้าง หากไม่อยากเสี่ยงเจอปัญหาผู้รับเหมาทิ้งงานกลางคัน

ข้อแรกที่หลายคนมองข้ามคือการตรวจสอบสถานะของคู่สัญญา

หากผู้รับเหมาเป็นบริษัท ควรขอ หนังสือรับรองนิติบุคคล ที่ออกโดยกรมพัฒนาธุรกิจการค้า และให้กรรมการผู้มีอำนาจลงนามพร้อมรับรองสำเนาถูกต้องทุกหน้า

หากเป็นบุคคลธรรมดา ควรแนบสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน พร้อมลงนามรับรองสำเนาถูกต้อง

การระบุข้อมูลคู่สัญญาให้ครบถ้วนมีความสำคัญอย่างยิ่ง เพราะหากเกิดการผิดสัญญา การติดตามทวงถามหรือฟ้องร้องดำเนินคดีจะสามารถระบุตัวผู้รับผิดได้อย่างชัดเจน ลดปัญหาการปฏิเสธความรับผิดในภายหลัง

2. กำหนดรายละเอียดงานและสถานที่ก่อสร้างให้ชัดเจน

สัญญาก่อสร้างที่ดีไม่ควรเขียนเพียงว่า “สร้างบ้าน 1 หลัง” หรือ “รีโนเวทอาคาร”

ควรระบุรายละเอียดให้ชัดเจน เช่น

• สถานที่ก่อสร้าง
• แบบก่อสร้าง
• รายการวัสดุ
• ขนาดพื้นที่
• ขอบเขตงาน
• งานที่รวมอยู่ในราคา
• งานที่ไม่รวมอยู่ในราคา

ในทางกฎหมาย หลักสำคัญของสัญญาคือความแน่นอนของวัตถุแห่งนิติกรรมตามหลักในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หากรายละเอียดงานไม่ชัด เมื่อเกิดข้อพิพาทอาจตีความได้หลายทาง และกลายเป็นช่องว่างให้เกิดการโต้แย้งว่าบางงานไม่ได้รวมอยู่ในสัญญา

นอกจากนี้ ก่อนจัดทำสัญญาควรตรวจสอบด้วยว่าโครงการก่อสร้างนั้นเป็นไปตามกฎหมายควบคุมอาคารหรือไม่ รวมถึงข้อกำหนดต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง เพื่อป้องกันปัญหาทางกฎหมายในภายหลัง

3. แบ่งงวดงานและงวดชำระเงินให้สอดคล้องกัน

หนึ่งในสาเหตุสำคัญที่ทำให้เจ้าของบ้านเสียเปรียบ คือการจ่ายเงินล่วงหน้ามากเกินไป

หลักที่ควรใช้คือ จ่ายเงินตามความคืบหน้าของงาน (Progress Payment) โดยกำหนดให้แต่ละงวดสัมพันธ์กับงานที่ทำเสร็จจริง

ตัวอย่างเช่น

• งวดฐานราก
• งวดโครงสร้าง
• งวดก่ออิฐฉาบปูน
• งวดงานระบบไฟฟ้าและประปา
• งวดงานตกแต่ง
• งวดส่งมอบงาน

โดยทั่วไป งานช่วงต้น เช่น ฐานรากหรือก่อฉาบ มักมีต้นทุนต่ำกว่างานช่วงท้ายที่ต้องติดตั้งระบบภายในและงานตกแต่ง

ดังนั้น หากพบว่าสัญญากำหนดให้จ่ายเงินก้อนใหญ่ในช่วงแรก แต่เหลือเงินงวดท้ายเพียงเล็กน้อย ควรพิจารณาอย่างรอบคอบ เพราะอาจเป็นสัญญาณว่าผู้รับเหมามีปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน ซึ่งเพิ่มความเสี่ยงต่อการทิ้งงานในอนาคต

นอกจากนี้ ควรระบุในสัญญาอย่างชัดเจนว่า การเบิกเงินแต่ละงวดจะต้องผ่านการตรวจรับงานก่อนทุกครั้ง

อีกประเด็นสำคัญคือการกำหนดกรอบเวลาให้ชัดเจน

ควรระบุในสัญญา เช่น

• วันเริ่มงาน
• วันสิ้นสุดงาน
• ระยะเวลาของแต่ละงวดงาน
• เหตุที่สามารถขยายระยะเวลาได้
• อัตราค่าปรับกรณีล่าช้า

ในกรณีที่ผู้รับจ้างผิดนัดไม่ส่งมอบงานตามกำหนด ผู้ว่าจ้างอาจเรียกค่าเสียหายได้ตามหลักเรื่องการผิดสัญญาในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 213 และมาตรา 222

ขณะเดียวกัน การกำหนด “เบี้ยปรับ” หรือ “ค่าปรับรายวัน” ไว้ล่วงหน้าในสัญญา ยังสอดคล้องกับหลักเรื่องกำหนดค่าเสียหายล่วงหน้า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 379 ซึ่งช่วยลดภาระการพิสูจน์ความเสียหายเมื่อเกิดการผิดสัญญา

5. ตรวจรับงานทุกงวดและทำเอกสารส่งมอบให้ครบ

หลายคนจ่ายเงินตามงวดโดยไม่มีการตรวจรับงานอย่างเป็นระบบ

แนวทางที่ถูกต้องคือ เมื่อผู้รับเหมาทำงานเสร็จในแต่ละงวด ควรมี

• การตรวจสอบหน้างาน
• รายงานตรวจรับงาน
• รูปถ่ายประกอบ
• เอกสารลงนามรับมอบงาน

หากพบงานบกพร่อง ควรกำหนดให้ผู้รับเหมาแก้ไขให้แล้วเสร็จก่อนเข้าสู่งวดถัดไป

เหตุผลสำคัญคือ งานก่อสร้างบางประเภท เช่น งานโครงสร้าง งานระบบไฟฟ้าภายในผนัง หรืองานระบบประปาฝังพื้น เมื่อก่อสร้างขั้นต่อไปแล้ว อาจไม่สามารถกลับมาแก้ไขได้ง่าย หรือหากแก้ไขก็อาจทำให้ส่วนอื่นเสียหายตามมา

การตรวจรับงานเป็นงวดจึงช่วยลดความเสี่ยงในการสะสมปัญหาจนถึงวันส่งมอบโครงการ

สัญญาณเตือนที่เจ้าของบ้านควรเฝ้าระวัง

แม้จะมีสัญญาที่ดีแล้ว แต่ระหว่างการก่อสร้างยังมีสัญญาณที่ควรจับตาเป็นพิเศษ

ตัวอย่างเช่น ผู้รับเหมามีการแจ้งขอเบิกเงินเพิ่มบ่อยครั้ง หรืออ้างว่าต้องซื้อวัสดุเพิ่มเติมโดยไม่ได้อยู่ในขอบเขตงานเดิม

โดยหลักแล้ว การบริหารต้นทุนและงบประมาณเป็นหน้าที่ของผู้รับเหมา หากเป็นงานตามสัญญาเดิม ผู้รับเหมาควรคำนวณต้นทุนไว้แล้วตั้งแต่ต้น

อย่างไรก็ตาม หากมีเหตุจำเป็นจริง เช่น มีการเปลี่ยนแปลงแบบก่อสร้าง เพิ่มงาน หรือเกิดเหตุสุดวิสัย อาจมีการตกลงปรับราคาหรือเบิกเงินเพิ่มเติมได้ โดยควรทำเป็นหนังสือทุกครั้ง

ทั้งนี้ หากมีเหตุที่กฎหมายรับรองและผู้ว่าจ้างปฏิเสธการชำระเงินที่ถึงกำหนดโดยไม่มีเหตุอันสมควร ผู้รับเหมาอาจอ้างเป็นเหตุเลิกสัญญาหรือใช้สิทธิตามกฎหมายได้เช่นกัน ดังนั้นการบริหารสัญญาควรดำเนินไปบนพื้นฐานของความเป็นธรรมต่อทั้งสองฝ่าย

สรุป

สัญญาก่อสร้างที่ดีไม่ใช่เพียงเอกสารสำหรับเซ็นให้ครบขั้นตอน แต่เป็นเครื่องมือสำคัญในการป้องกันความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นจากการผิดสัญญา ผู้รับเหมาทิ้งงาน งานล่าช้า หรือข้อพิพาทเรื่องค่าใช้จ่าย

5 เรื่องที่ควรมีในสัญญา ได้แก่

✅ คู่สัญญาต้องชัดเจน
✅ ขอบเขตงานต้องละเอียด
✅ งวดงานและงวดเงินต้องสัมพันธ์กัน
✅ กำหนดระยะเวลาและค่าปรับให้ชัด
✅ มีระบบตรวจรับและส่งมอบงานทุกงวด

การลงทุนสร้างบ้านหนึ่งครั้งอาจเป็นการลงทุนที่มีมูลค่าสูงที่สุดในชีวิต การให้ทนายความตรวจสอบหรือร่างสัญญาก่อนลงนามจึงมีต้นทุนที่ต่ำกว่าความเสียหายจากข้อพิพาทหลายเท่า

หากคุณกำลังจะสร้างบ้าน รีโนเวทคอนโด หรือทำสัญญากับผู้รับเหมา การให้ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายช่วยตรวจสัญญาก่อนเซ็น สามารถช่วยปิดช่องโหว่ทางกฎหมาย ปรับเงื่อนไขให้เหมาะกับโครงการ และเพิ่มโอกาสในการบังคับสิทธิได้จริงเมื่อเกิดปัญหาในอนาคต เพราะในคดีก่อสร้างหลายคดี ผลแพ้ชนะมักเริ่มต้นจาก “ข้อความไม่กี่บรรทัดในสัญญา” ตั้งแต่วันแรกที่ลงนามแล้วนั่นเอง