ทนายบ้านและคอนโด ตัวจริง…รู้จริง เรื่องกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ด้วยประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ และทนายความที่ว่าความ กว่า 10 ปี อสังหาฯ ผ่านมือมา นับพันคดี มูลค่าหลักหลายพันล้าน หลายคดีในนั้น เราสู้ให้ถึงที่สุด อุทธรณ์ ไม่รับฎีกา จนได้เงินคืนพร้อมค่าปรับ 10 กว่าล้าน เราอยู่กับลูกความจนถึงที่สุด ขอให้เราเป็นหนึ่งในตัวช่วย เพื่อบรรเทาความเดือดร้อน และปกป้องสิทธิให้คุณ
ติดต่อสอบถามรายละเอียด และค่าบริการ หรือขอใบนำเสนอ โทร. 080-315-5686
หนึ่งในปัญหาโลกแตก อมตะ นิรันดร์กาล สำหรับการบริหารนิติบุคคลหมู่บ้าน และอาคารชุด คือ การหารายได้ให้เพียงพอต่อการบริหาร และบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ไหนจะค่าการ์ดรักษาความปลอดภัย ค่าประปา ค่าไฟฟ้า ค่าบำรุงรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ไหนจะเงินเดือนผู้จัดการนิติบุคคล พนักงาน และช่างโครงการ ค่าใช้จ่ายมีเป็นหางว่าวจุฬา แต่รายรับหลักๆ มีทางเดียว คือ “ค่าส่วนกลาง” ที่มาจากการชำระในแต่ละรอบของเจ้าของร่วม / ลูกบ้าน เท่านั้น
ค้างค่าส่วนกลาง เงินไม่พอบริหาร หวังผลการทำงานดีเลิศ แต่ไม่ค่อยอยากจะจ่ายกันนี่สิ ตามกันให้ชำระได้เกิน 70% ก็เก่งกันแล้ว
หลายโครงการอาคารชุด รายรับไม่พอกับรายจ่าย กินส่วนเงินกองทุนเข้าไปทุกปีๆ บางโครงการอยู่ย่านหรูแท้ๆ ส่วนกลางโอ่โถง โคมไฟระย้า แต่กลับต้องพยายามประหยัดเงินไม่เปิดเครื่องปรับอากาศ ทีมบริหารนิติบุคคลไฮโซที่ developer จัดหามาตอนแรก ก็ไม่มีเงินจ้างต่อ เงินที่เหลือจ้างใครไม่ได้ ลำบากคณะกรรมการเป็นจิตอาสาต้องมาบริหารเอง สระว่ายน้ำกลายเป็นบ่อยุง สวนสวยกลายเป็นป่า เพราะไม่มีงบจ้างคนสวน ลดค่า รปภ.จากหนุ่มฉกรรจ์ หุ่นล่ำบึ้ก กลายเป็นเฒ่าชรา ควบ 2 กะ หลับคาป้อม จนโจรขโมย ยังสงสาร
ครั้นแล้ว จะดำเนินการติดตาม บางครั้งก็แสนยากลำบาก ส่งใบทวงถามแล้วทวงถามอีก คนจะไม่จ่าย ยังไงก็ไม่จ่าย จนจำเป็นต้องบังคับใช้สิทธิทางศาล แต่หลายครั้งกลายเป็นว่า
“ยิ่งฟ้อง ยิ่งขาดทุน” ได้ไม่คุ้มเสีย บางทีฟ้องไปแล้วมารู้ตัวทีหลังว่า “ขาดทุน” เอาเงินไปจ่ายค่าทนาย ค่าศาลหมด ก็มีให้เห็น
แล้วทำไม มันถึงเป็นอย่างนั้น แล้วต้องแก้อย่างไร??? ทนายบ้านและคอนโด ทนายความชำนาญการด้านอสังหาริมทรัพย์ ช่วยคุณได้
ข้อผิดพลาดในการฟ้อง และติดตามเงินค่าส่วนกลาง (ค้างชำระ)
ข้อผิดพลาดที่มักเกิดกับการฟ้อง และการติดตามเงินค่าส่วนกลาง (ค้างชำระ) ที่มักเกิดขึ้นกับนิติบุคคลอาคารชุด / หมู่บ้านจัดสรร มีดังต่อไปนี้
(1) ไม่มีสิทธิติดตามค่าส่วนกลางได้ หรือหนี้ (อาจ) สูญแล้ว เพราะ ขาดอายุความ 5 ปี
หรือปล่อยให้ เจ้าของร่วม/ลูกบ้าน ค้างค่าส่วนกลางเกินกว่า 5 ปี บางที 7 ปี หรือ 10 ปีบ้าง ซึ่งในกรณีแบบนี้ สามารถเรียกย้อนหลังได้เพียง 5 ปี เท่านั้น เพราะเกินกว่านั้น ขาดอายุความ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/33)
(2) หนี้ส่วนกลางค้างชำระเป็นของ เจ้าของทรัพย์เดิม ไม่สามารถบังคับเอากับเจ้าของ หรือผู้ถือกรรมสิทธิ์ใหม่ได้
ในลักษณะที่เกิดแบบนี้ มักเกิดกับโครงการหมู่บ้านจัดสรร เพราะการทำธุรกรรมการโอน ไม่จำเป็นต้องใช้ “ใบปลอดหนี้” ไม่เหมือนอาคารชุด จึงมักมีเหตุการณ์ที่ลูกบ้านค้างค่าส่วนกลาง แต่ได้ทำการขาย และโอนให้กับเจ้าของใหม่ไปแล้ว แต่ นิติบุคคลฯ กลับทวงถาม หรือยื่นฟ้องเรียก “ค่าส่วนกลางค้างชำระ” กับเจ้าของใหม่ ซึ่งไม่มีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคที่เกิดขึ้นก่อนรับโอนมา (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3188/2561)
(3) จ้างทนาย เอาราคาเข้าว่า แต่ไม่เข้าใจปริบทของการติดตาม “ค่าส่วนกลาง” หรือทำงานแค่เท่ามูลค่าที่จ้าง ทำเป็นคดีชุด ยื่นเท่าที่มี ยื่นฟ้องแล้วจบ ทำคำร้อง และสำนวนไม่ครอบคลุมค่าส่วนกลาง เงินเพิ่ม หรือดอกเบี้ย ที่เพิ่มขึ้นระหว่างใช้สิทธิทางศาล
เมื่อการจัดจ้างใช้ปัจจัยเรื่องงบประมาณเป็นหลัก ในหลายๆครั้ง ทนายผู้ดำเนินการอาจไม่เข้าใจปริบท “หนี้ค่าส่วนกลาง” เพียงพอ เพราะ ตราบเท่าที่จำเลยถือครองกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ หนี้ค่าส่วนกลางย่อมต้องมีต่อเนื่อง ไม่เว้นแม้แต่ช่วงการพิจารณาคดีทางศาล ซึ่งหลายครั้งกินเวลาเกือบปี หลังจากส่ง Notice ให้กับจำเลย
ต้องเข้าใจว่า “ฟ้องแล้วยังไม่จบ” ซึ่งหากทนายที่ดำเนินการไม่เข้าใจในจุดนี้ จะทำคำร้อง หรือสำนวนไม่ครอบคลุมหนี้ที่เกิดขึ้นต่อเนื่อง จะเข้าใจว่าเป็นเพียงคดีแพ่ง คดีผู้บริโภคธรรมดา ทุนทรัพย์เท่ากับที่ยื่นทวงถาม เท่านั้น ถ้าจะเรียกส่วนที่เพิ่ม ก็ต้องดำเนินการใหม่ เป็นมูลหนี้ใหม่อีกครั้ง ส่งผลทำให้โจทก์ หรือนิติบุคคลฯ ขาดทุนส่วนต่างในจุดนี้ ซึ่งอาจต้องยื่นคำร้องดำเนินคดีใหม่ สำหรับหนี้ค่าส่วนกลางที่เพิ่มขึ้น หลังบังคับคดี
(4) ต่างชาติไม่อยู่ในราชอาณาจักรไทย หรือค้างชำระเกิน 2 ปี ทำให้ค่าใช้จ่ายบานปลายกับค่าแปล ค่าส่งเอกสาร และ Notary
หากต่างชาติไม่อยู่ หรือค้างชำระเกิน 2 ปี อาจต้องแปลเอกสารหลักฐาน และหมายศาล ส่งไปภูมิลำเนา พร้อม Notary เซ็นรับรอง!! ซึ่งเสียค่าแปล และส่งเอกสาร ในบางครั้งมากกว่า หนี้ค่าส่วนกลางที่ค้างชำระ และค่าจัดจ้างทนายเสียอีก (ป.วิ แพ่ง มาตรา ๘๓ ทวิ)
คำแนะนำของทนายบ้าน และคอนโด – ฟ้องไม่ขาดทุน ยิ่งฟ้อง ยิ่งมีเงิน!!
(1) เพิ่มเติมในกฎระเบียบนิติบุคคลฯ ถึงจำนวนค่าปรับเพิ่มเติม หากต้องมีการติดตามดำเนินการทางศาล ให้ครอบคลุมค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่จะเกิดขึ้น (ดังตัวอย่าง และโปรดปรึกษารายละเอียดเพิ่มเติมกับทีมทนาย ในการดำเนินการ)
(2) ติดตาม “ค่าส่วนกลาง” ที่ค้างชำระ อย่าให้เกินระยะเวลา 2 ปี โดยเฉพาะสำหรับชาวต่างชาติ
(3) ตรวจดูสำนวนคำร้องก่อนยื่นฟ้องทุกครั้ง และติดตามการยื่นคำร้องระหว่างกระบวนการพิจารณาคดี ให้ครอบคลุมการเรียกหนี้ค่าส่วนกลางที่เกิดขึ้นต่อเนื่อง ระหว่างระยะเวลาพิจารณาคดี และแยกค่าใช้จ่ายระหว่างขั้นตอนการส่ง Notice และการดำเนินการทางศาล เพื่อควบคุมต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ
(4) ระงับสิทธิระงับการจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมในที่ดิน สำหรับโครงการหมู่บ้านจัดสรร เมื่อมีการค้างชำระ 6 เดือน ต้องรีบดำเนินการแจ้ง Notice และระงับสิทธิระงับการจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมในที่ดิน ที่สำนักงานที่ดิน ที่โครงการตั้งอยู่
(5) ยื่นฟ้อง ทวงถามให้ถูกคน หากหนี้ค่าส่วนกลาง เป็นของเจ้าของเดิม ต้องทวงหรือพิจารณาตั้งเรื่องฟ้องจำเลยให้ถูกคน ไม่ใช่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ใหม่
(6) ใช้ระบบบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุด / หมู่บ้านจัดสรร ที่ครอบคลุมกระบวนการแจ้งเตือน บอกสถานะ เมื่อเจ้าของร่วม/ลูกบ้าน มีการค้างชำระค่าส่วนกลาง หรือหนี้อื่นๆ เช่น เบี้ยประกัน และเงินกองทุน ตลอดจนการคำนวณเงินเพิ่ม หรือเบี้ยปรับ เพื่อไม่ให้หลงลืม หรือเกินกำหนดระยะเวลาจนเกิดความเสียหายในการติดตาม
ติดต่อสอบถามรายละเอียด และค่าบริการ หรือขอใบนำเสนอ โทร. 080-315-5686
ฟ้องเรียกย้อนหลังได้ 5 ปี เนื่องจาก อายุความ!! อย่าให้เกิน!!
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/33 สิทธิเรียกร้องดังต่อไปนี้ให้มีกำหนดอายุความ 5 ปี
(1) ดอกเบี้ยค้างชำระ
(2) เงินที่ต้องชำระเพื่อผ่อนทุนคืนเป็นงวด ๆ
(3) ค่าเช่าทรัพย์สินค้างชำระ เว้นแต่ค่าเช่าสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 193/34 (6)
(4) เงินค้างจ่าย คือ เงินเดือน เงินปี เงินบำนาญ ค่าอุปการะเลี้ยงดูและเงินอื่น ๆ ในลักษณะทำนองเดียวกับที่มีการกำหนดจ่ายเป็นระยะเวลา
(5) สิทธิเรียกร้องตามมาตรา 193/34 (1) (2) และ (5) ที่ไม่อยู่ในบังคับอายุความสองปี
ค่าส่วนกลางค้างชำระ เข้าตามข้อ (4) มีอายุความ 5 ปี จึงสามารถเรียกคืนย้อนหลังได้เพียง 5 ปี เท่านั้น!! แม้ว่า จะติดค้างกันมากี่สิบปี ก็ตาม ดังนั้น ผู้บริหารนิติบุคคลจัดสรร และอาคารชุด ไม่ควรพลาด!!
ติดตามค่าส่วนกลางคนไทยก็ยากแล้ว คนต่างชาติจะยากกว่า!!
ตามคนไทยด้วยกันเอง ก็ว่ายากอยู่แล้ว บางคนตั้งแต่เปิดโครงการมา เห็นนามสกุลดังๆ ไม่เคยจ่าย “ค่าส่วนกลาง” ค้างจ่ายกัน 2-3 แสน ก็มีให้เห็น แล้วตอนนี้ ถ้าต้องตามค่าส่วนกลางค้างชำระกับ “เจ้าของร่วมต่างชาติ” ซึ่งมีกระบวนการดำเนินการทางด้านกฎหมายที่ซับซ้อนไปอีก นี่ยังไม่นับรวมปัญหาเรื่องการสื่อสาร และภาษา
ทราบ หรือไม่? การติดตาม “ค่าส่วนกลาง” กับเจ้าของร่วมที่เป็นต่างชาตินั้น หากค้างชำระเกิน 2 ปี อาจจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น 2-3 เท่าตัวจากปกติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วง 3-4 ปีที่ผ่าน ต่างชาติพากันแห่มาซื้อลงทุนคอนโด อาคารชุดที่บ้านเรา อัตราการถือครองบางอาคารชุด เกือบชนเพดาน 49% และยิ่งภาวะวิกฤตโควิด เจ้าของร่วมต่างชาติส่วนใหญ่ ไม่สามารถเดินทางเข้ามาในประเทศไทยได้
การถือครองของต่างชาติ เพดาน 49% คิดว่า ติดตามค่าส่วนกลาง ง่าย หรือเปล่า? … แนวโน้มค้างชำระ เห็นมารำไร!!
ต่างชาติไม่อยู่ หรือค้างชำระเกิน 2 ปี อาจต้องแปลเอกสารหลักฐาน และหมายศาล ส่งไปภูมิลำเนา พร้อม Notary เซ็นรับรอง!!
ป.วิ แพ่ง มาตรา ๘๓ ทวิ : “ในกรณีที่จำเลยไม่มีภูมิลำเนาอยู่ในราชอาณาจักรให้ส่งหมายเรียกและคำฟ้องตั้งต้นคดีแก่จำเลย ณ ภูมิลำเนาหรือสำนักทำการงานของจำเลยนอกราชอาณาจักร เว้นแต่ในกรณีที่จำเลยประกอบกิจการในราชอาณาจักรด้วยตนเองหรือโดยตัวแทน หรือในกรณีที่มีการตกลงเป็นหนังสือว่าคำคู่ความและเอกสารที่จะต้องส่งให้แก่จำเลยนั้น ให้ส่งแก่ตัวแทนซึ่งมีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรที่จำเลยได้แต่งตั้งไว้เพื่อการนี้ให้ส่งหมายเรียกและคำฟ้องตั้งต้นคดีแก่จำเลยหรือตัวแทนในการประกอบกิจการหรือตัวแทนในการรับคำคู่ความและเอกสาร ณ สถานที่ที่จำเลยหรือตัวแทนใช้ประกอบกิจการหรือสถานที่อันเป็นถิ่นที่อยู่ของตัวแทนในการประกอบกิจการหรือของตัวแทนในการรับคำคู่ความและเอกสาร ซึ่งตั้งอยู่ในราชอาณาจักร แล้วแต่กรณี
ในกรณีที่มีการเรียกบุคคลภายนอกซึ่งไม่มีภูมิลำเนาอยู่ในราชอาณาจักรเข้ามาเป็นคู่ความตามมาตรา ๕๗ (๓) ให้นำความในวรรคหนึ่งมาใช้บังคับโดยอนุโลม”
หรือหากเจ้าของร่วมไม่มีภูมิลำเนาอยู่ในประเทศ (ไม่อยู่ในประเทศไทยมากกว่า 2 ปี และไม่มีกิจการการค้า บริษัท หรือตัวแทนใดใด) ต้องส่งเอกสารสำนวน และหมายศาลไปยังต่างประเทศตามภูมิลำเนาของเจ้าของร่วม ซึ่งต้องมีการแปล และเซ็นรับรอง
ซึ่งค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ ไม่ใช่น้อยๆ เผลอๆ จะมากกว่าค่าส่วนกลางที่ค้างอยู่ และค่าจ้างทนาย ด้วยซ้ำ!!
ให้ ทีมทนายบ้าน และคอนโด เป็นตัวช่วยคุณ ดำเนินการด้านกฎหมาย สิครับ
หลักกฎหมายที่เกี่ยวข้อง – พ.ร.บ. อาคารชุด และพ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน
อาคารชุด – หลักกฎหมาย พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ.2522 และ พ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ที่เกี่ยวข้อง
พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 15 ทรัพย์สินต่อไปนี้ให้ถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลาง
(1) ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด (ตย. สนามหญ้า บริเวณที่ปลูกต้นไม้)
(2) ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน (ตย. ลานจอดรถ ที่จัดสวนไม้ดอกตกแต่ง)
(3) โครงสร้าง และสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด (ตย. เสา หลังคา ดาดฟ้า)
(4) อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน (ตย. อาคารโรงเก็บรถ ระเบียง บันได ทางเดิน)
(5) เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน (ตย. เครื่องตัดหญ้า เครื่องสูบน้ำ, รถรับส่งโครงการ)
(6) สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด (ตย. ห้องสมุด, สระว่ายน้ำ สนามกีฬา สนามเด็กเล่น)
(7) ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน (ตย. ลิฟท์, เก้าอี้รับแขก โซฟา, โคมระย้า, ถังขยะ)
(8) สำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุด (เพิ่มเติม ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 8)
(9) อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อหรือได้มาตามมาตรา 48 (1) (เพิ่มเติม ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 8)
(10) สิ่งก่อสร้างหรือระบบที่สร้างขึ้นเพื่อรักษาความปลอดภัยหรือสภาพแวดล้อมภายในอาคารชุด เช่น ระบบป้องกันอัคคีภัย การจัดแสงสว่าง การระบายอากาศ การปรับอากาศ การระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย หรือการกำจัดขยะมูลฝอยและสิ่งปฏิกูล (เพิ่มเติม ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 8)
(11) ทรัพย์สินที่ใช้เงินตามมาตรา 18 ในการดูแลรักษา (เพิ่มเติม ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 8)
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 14 แก้ไขตามพ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 7
“มาตรา ๑๔ อัตราส่วนในกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมให้ เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างเนื้อที่ของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุด นั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6”
พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 แก้ไขตามพ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 10
“เจ้าของต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้ เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน รวมถึงค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ตามมาตรา 14 หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ
ให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคาร ตามมาตรา 6 เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่งและวรรคสองสำหรับห้องชุดดังกล่าว”
มาตรา 18/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เพิ่มเติมตาม พ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 11
“มาตรา 18/1 ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงิน ตามมาตรา 18 ภายในเวลาที่กำหนด ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ
เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงิน ตามมาตรา 18 ตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปีและ อาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับรวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่
เงินเพิ่มเติมวรรคหนึ่ง ให้ถือเป็นค่าใช้จ่าย ตามมาตรา 18”
ให้ ทีมทนายบ้าน และคอนโด เป็นตัวช่วยคุณ ดำเนินการด้านกฎหมาย สิครับ
โครงการจัดสรรแนวราบ บ้าน ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ – พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ที่เกี่ยวข้อง
มาตรา 46 ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่จดทะเบียนแล้วมีฐานะเป็นนิติบุคคล
ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร เป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก
คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้แทนของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในกิจการอันเกี่ยวกับบุคคลภายนอก
มาตรา 47 เมื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตาม มาตรา 45 แล้ว ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ในกรณีที่มีที่ดินจัดสรรแปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ใดซื้อหรือได้โอนกลับมาเป็นของผู้จัดสรรที่ดิน ให้ผู้จัดสรรที่ดินเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
มาตรา 48 เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้
(1) กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภค
(2) กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการอยู่อาศัยและการจราจรภายในที่ดินจัดสรร
(3) เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคในส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษาจากสมาชิก
(4) ยื่นคำร้องทุกข์หรือเป็นโจทก์ฟ้องแทนสมาชิกเกี่ยวกับกรณีที่กระทบสิทธิหรือประโยชน์ของสมาชิกจำนวนตั้งแต่ 10 รายขึ้นไป
(5) จัดให้มีบริการสาธารณะเพื่อสวัสดิการของสมาชิก หรือจัดสรรเงินหรือทรัพย์สินเพื่อสาธารณประโยชน์
(6) ดำเนินการอื่นใดให้เป็นไปตามกฎกระทรวง ระเบียบของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง หรือข้อบังคับของคณะกรรมการที่ออกโดยอาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัตินี้
การดำเนินการตาม (1) (2) และ (5) จะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก
มาตรา 49 ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ให้จัดเก็บเป็นรายเดือนจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลง ทั้งนี้อาจกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ได้ตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด
ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค สำหรับที่ดินจัดสรรที่ตนซื้อ และให้ผู้จัดสรรที่ดินออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินแปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ซื้อ
การกำหนดและการแก้ไขอัตราค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค จะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกตาม มาตรา 44 (1) หรือคณะกรรมการตาม มาตรา 44 (2)
ให้เริ่มเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเมื่อเริ่มจัดตั้งนิติบุคคลตาม มาตรา 44 (1) หรือเมื่อได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการตาม มาตรา 44 (2) โดยให้นิติบุคคลตาม มาตรา 44 (1) หรือผู้ซึ่งดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการตาม มาตรา 44 (2) ที่มีหน้าที่ในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค มีอำนาจในการจัดเก็บ
หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค และการจัดทำบัญชีให้เป็นไปตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด
มาตรา 50 ผู้มีหน้าที่ชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ตาม มาตรา 49 วรรคสอง ที่ชำระเงินดังกล่าวล่าช้ากว่าเวลาที่กำหนด จะต้องจ่ายค่าปรับสำหรับการจ่ายเงินล่าช้าตามอัตราที่คณะกรรมการกำหนด
ผู้ที่ค้างชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคติดต่อกันตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไปอาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค และในกรณีที่ค้างชำระติดต่อกันตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระจนกว่าจะชำระให้ครบถ้วน ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่คณะกรรมการกำหนด
ให้ถือว่าหนี้ค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเป็นหนี้บุริมสิทธิในมูลรักษาอสังหาริมทรัพย์เหนือที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระ
ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ว่าด้วยหลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภค และการจัดทำบัญชี พ.ศ.2545
ให้ ทีมทนายบ้าน และคอนโด เป็นตัวช่วยคุณ ดำเนินการด้านกฎหมาย สิครับ
ทำไม ต้องเป็น ทีมทนายบ้านและคอนโด? เราช่วยคุณได้ยังไง?
ทีมทนายบ้านและคอนโด เรามี ทนายผู้มีประสบการณ์ดำเนินคดีระหว่างประเทศ และมีผู้ชำนาญการด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่เคยผ่านงานบริหารนิติบุคคลหมู่บ้าน และอาคารชุด จึงเข้าใจความต้องการ และปัญหา “ค้างค่าส่วนกลาง” ของเจ้าของร่วม เป็นอย่างดี
- เราแยกค่าใช้จ่าย การส่งจดหมายทวงถาม ทั้งภาษาไทย และภาษาอังกฤษ ออกจากการ ขั้นตอนดำเนินการในชั้นศาล เพื่อประสิทธิภาพในการควบคุมค่าใช้จ่ายของนิติบุคคล เราพร้อมให้คำปรึกษา เพื่อให้แน่ใจว่า ค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นทั้งหมด ได้ระบุเรียบร้อยในจดหมายทวงถาม เพื่อมีผลใช้ดำเนินการในชั้นศาล และคุ้มค่ากับการดำเนินการติดตาม หรือใช้ ทีมทนายดำเนินการ
- เรามีผู้ชำนาญการด้านภาษา พร้อมเป็น Contact Point สำหรับ เจ้าของร่วมชาวต่างชาติ แบ่งเบาภาระ ซักถามตอบข้อสงสัยเกี่ยวกับจดหมายทวงถามค่าส่วนกลางให้คุณ
- เรามีทีมงานที่พร้อมดำเนินการในทุกขั้นตอน การแปลเอกสาร ทำ Notary ตลอดจน ทีมบังคับคดี นำสืบทรัพย์ บังคับคดี ขายทรัพย์ทอดตลาด เพื่อนำเงินมาชดใช้ค่าส่วนกลางคงค้าง และค่าดำเนินการ
- เรามีกระบวนการ และ Scope งานชัดเจน ประมาณการค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นตลอดกระบวนการ เบิกจ่ายตามจริง ให้คุณควบคุมต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ไม่บานปลาย และชี้แจงคณะกรรมการได้
กระบวนการติดตามค่าส่วนกลางค้างชำระ สำหรับต่างชาติ
ให้ ทีมทนายบ้าน และคอนโด เป็นตัวช่วยคุณ ดำเนินการด้านกฎหมาย สิครับ
ความคุ้มค่าในการใช้ทีมทนายบ้านและคอนโด ในการติดตาม “ค่าส่วนกลางคงค้าง”
ทนายบ้านและคอนโด แนะนำว่า ให้ติดตามทวงถาม ดำเนินการด้านกฎหมายกับเจ้าของร่วมต่างชาติ ไม่ให้เกิน 2 ปี แล้วมันจะคุ้มกับค่าใช้จ่าย ค่าทนาย และค่าดำเนินการ หรือไม่? (ต่อให้คนไทยด้วยกันเอง ยังไม่รู้ว่าจะคุ้ม หรือเปล่า?)
สมมติ คอนโด 1 ห้องนอน ขนาด 30 ตารางเมตร x อัตราจัดเก็บค่าส่วนกลาง 55 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน x 24 เดือน (2ปี) คิดเป็นมูลค่า 39,600 บาท (ไม่รวมค่าปรับ)
ประเด็นสำคัญ คือ ยอดเงินคงค้างส่วนนี้ นิติบุคคลอาคารชุด สมควรได้ยอดเต็มสุทธิ เพื่อใช้ในการบริหารจัดการอาคารชุด ดังนั้น สิ่งสำคัญ คือ การวางเรื่อง การทำจดหมายทวงถาม ที่ต้องชี้แจง ค่าใช้จ่าย และค่าดำเนินการให้ครบถ้วน ทั้งค่าดำเนินการของทนาย ค่าธรรมเนียมศาล ค่าบังคับคดี ทั้งหมด เพื่อใช้เรียกร้อง หากเจ้าของร่วมไม่ยอมชำระ จนเรื่องขึ้นสู่ชั้นศาล เพื่อให้มีผลบังคับใช้ เมื่อมีคำพิพากษา
เช่น ยอดคงค้าง 39,600 บาท + เบี้ยปรับ + ค่าปรับ ค่าดำเนินการ (หาก ต้องดำเนินการชั้นศาล) ซึ่งต้องระบุจำนวนเงินให้ชัดเจนในระเบียบข้อบังคับ
คำแนะนำเพิ่มเติม สำหรับเคสติดตาม “ค่าส่วนกลางค้างชำระ”
1. กำหนดค่าปรับ และค่าดำเนินการติดตามทวงถาม ให้ครบถ้วนในระเบียบข้อบังคับของนิติบุคคล
2. ตรวจสอบ อย่าให้เจ้าของร่วม / ลูกบ้าน ค้างชำระเกิน 5 ปี จนขาดอายุความ เรียกเก็บไม่ได้ครบตามจำนวน
3. สำหรับเจ้าของร่วมชาวต่างชาติ ไม่ควรให้ค้างชำระค่าส่วนกลางเกิน 2 ปี ซึ่งจะทำให้เกิดค่าใช้จ่ายในการดำเนินการทางศาลมาก หากติดตามไม่ได้ ควรรีบดำเนินการทางกฎหมาย
4. เจ้าของร่วม อ้างไม่ได้ว่า ผู้พัฒนาโครงการ หรือนิติบุคคลนำเงินไปใช้จ่ายโดยพลการ หรือดูแลทรัพย์ส่วนกลางไม่ดี อันเป็นเหตุ ไม่จ่ายค่าส่วนกลางไม่ได้ เป็นการเอาเปรียบผู้อื่น ฎ.10230/2553
5. นิติบุคคลจะงดการจ่ายน้ำประปา หรือระงับ การเข้า-ออกโครงการ กับเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าส่วนกลางไม่ได้ ถือเป็นการละเมิด ต้องใช้สิทธิทางศาลเท่านั้น ฎ.10230/2553
6. นิติบุคคลอาคารชุดจะออกข้อบังคับ ยกเว้นให้เจ้าของโครงการอาคารชุดซึ่งมีห้องชุดไว้เพื่อขาย ไม่ต้องชำระค่าส่วนกลางไม่ได้ ถือว่าขัดต่อกฎหมาย ฎ.13225/2553
7. ค่าส่วนกลางที่เกิดขึ้นภายหลังจากศาลมีคำพิพากษาแล้ว นิติบุคคลสามารถยื่นขอรับเพิ่มได้อีก โดยยื่นคำแถลงขอก่อนทรัพย์ถูกเคาะขาย
8. ตามระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร กำหนดให้เสียค่าปรับไม่เกิน 10% ของจำนวนเงินที่ค้างชำระ (โครงการแนวราบ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์)
9. การเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภค ตามกฎหมายให้เรียกเก็บเป็นรายเดือน หากที่ประชุมใหญ่ สมาชิกมีมติให้เรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคเป็นรายปี ก็สามารถทำได้
ปรึกษา ทีมทนายบ้านและคอนโด ตัวจริง..รู้จริง เรื่องกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ สิครับ
ติดต่อสอบถามรายละเอียด หรือขอใบนำเสนอ โทร. 080-315-5686
อัตราค่าบริการ – แยกตาม “งานที่ดำเนินการจริง” เริ่มเพียง 5,250 บาท/เคส เท่านั้น!!
ทนายบ้านและคอนโด รู้ลึก รู้จริง ถึง “กระบวนการติดตามค่าส่วนกลางคงค้าง” เราจึงกำหนดอัตราค่าบริการตาม งานที่เกิดขึ้นจริง!! ไม่ต้องเหมาจ่าย++ ส่งหนังสือทวงถามแล้ว เจ้าของร่วม/ลูกบ้าน มาเคลียร์ มาชำระ ไม่ต้องใช้สิทธิทางศาล เราก็คิดแค่ค่าส่งหนังสือทวงถาม เท่านั้น!!
อัตราค่าบริการ สำหรับ ผู้ที่ใช้ระบบบริหารนิติบุคคล 
นวัตกรรมใหม่ของระบบบริหารนิติบุคคล อาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร ที่จะช่วยให้นิติบุคคลฯ ติดตาม “ค่าส่วนกลางคงค้าง” ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และประหยัดต้นทุนดำเนินการ “หลักแสน” เหมือนได้ระบบใช้ฟรี!! รองรับการใช้สิทธิทางศาล ออนไลน์ จัดการง่ายแค่กดปุ่ม ++
พิเศษ!! ออก “หนังสือบอกกล่าว (Notice)” โดย ทนายบ้านและคอนโด ผ่านระบบ Silverman “ไม่มีค่าใช้จ่าย” ใดใด >>> “ไม่ฟ้อง ไม่ต้องจ่าย” / ค่าดำเนินการคิดตามเคสที่ “ฟ้องจริง” เท่านั้น++ ในอัตราเดียวกัน!!
สอบถามรายละเอียด สนใจนัดหมาย หรือสนใจระบบ Siverman ติดต่อเรา
กระบวนการติดตามค่าส่วนกลางคงค้าง 
x
กระบวนการคิดตามค่าส่วนกลางคงค้าง – นิติบุคคลอาคารชุด
กระบวนการคิดตามค่าส่วนกลางคงค้าง – นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
รองรับระบบการแจ้งเตือนให้ ระงับการจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระ เมื่อค้างชำระค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือน (มาตรา 50 พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543) ซึ่งแตกต่างจากรณีของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งต้องมี “หนังสือปลอดหนี้” หากต้องทำธุรกรรม ซื้อ/ขาย/โอน กรรมสิทธิห้องชุด
สนใจปรึกษา สอบถามรายละเอียด หรือสนใจระบบ Siverman ติดต่อเรา
Q&A กับคำถามที่ถามบ่อย แต่ไม่ค่อยมีใคร ”อยากตอบ”
Q1 : การที่ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด / หมู่บ้านจัดสรร ไม่จัดเก็บหรือติดตาม “ค่าส่วนกลางคงค้าง” จนขาดอายุความ เกิดความเสียหายแก่นิติบุคคลฯ จะต้องรับผิดชอบ อย่างไร? มีความผิดทางกฎหมาย หรือไม่?
การที่ผู้จัดการนิติฯ ละเว้นการจัดเก็บ และติดตาม “ค่าส่วนกลาง” อาจเกิดได้จากหลายสาเหตุและเหตุผล ทั้งการจัดเตรียมเอกสารที่ยุ่งยาก การต้องขออนุมัติจากคณะกรรมการ การไม่อยากมีเรื่องมีคดีความกับเจ้าของร่วม/ลูกบ้าน บางนิติบุคคลฯเปลี่ยนทีมบริษัทบริหารบ่อย เลยเบลอๆไป เดี๋ยวก็หมดวาระ รอให้ผู้จัดการนิติฯ และคณะกรรมการชุดต่อไปมาติดตามล่ะกัน หรือกระทั่งมีการเอื้อประโยชน์กับเจ้าของร่วม/ลูกบ้าน หรือคณะกรรมการบางท่าน
ต้องขอเรียนว่า ทั้งหมดนี้ ถือว่าเป็นการ “ละเลยหน้าที่โดยเจตนา” ตามที่กฎหมายกำหนด ซึ่งได้กำหนดให้ผู้จัดการนิติบุคคลต้องติดตามหนี้ค้างจ่ายค่าส่วนกลาง/ค่าบำรุงสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ หากมีการค้างจ่ายตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป การเพิกเฉยละเลย เท่ากับเป็นการมาปฏิบัติต่อหน้าที่อันเป็นความบกพร่องต่อตำแหน่งหน้าที่ มีโทษปรับตามกฎหมาย รวมถึงการถูก “ฟ้องร้องเป็นคดี เป็นจำเลยร่วม” โดนเรียกค่าเสียหายย้อนหลัง หากหนี้ค่าส่วนกลางขาดอายุความ จากคณะกรรมการนิติบุคคลฯ ชุดต่อๆมาได้ (ใช่ครับ พ้นจากตำแหน่งไปแล้ว ถ้าปรากฏว่า “ละเลยหน้าที่โดยเจตนา” ปล่อยหนี้ค่าส่วนกลางหมดอายุความ ก็โดนเช็คบิลย้อนหลังกันได้ น้ำตาร่วง พร้อมข้อแก้ตัวต่างๆนานาที่ศาล เห็นมาเยอะแล้ว ต้องระวัง!!)
นอกจากนี้ หากการ “ละเลยหน้าที่โดยเจตนา” เป็นการเอื้อประโยชน์ให้กับเจ้าของร่วม/ลูกบ้าน ตลอดจนคณะกรรมการบางท่าน (ที่ดันค้างค่าส่วนกลางเสียเอง) ผู้จัดการนิติฯ อาจโดนคดีอาญา “ข้อหายักยอกทรัพย์” ตามมาตรา 352 หรือ “ข้อหาฉ้อโกง” ตามมาตรา 341 แห่งประมวลกฎหมายอาญา ซึ่ง กำหนดโทษจำคุกไม่เกิน 3 ปี หรือปรับไม่เกิน 6,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
ดังนั้น ผู้จัดการนิติบุคคลฯ “ห้าม” นิ่งนอนใจ ต้องปฏิบัติหน้าที่ “ติดตามหนี้ค้างจ่ายค่าส่วนกลาง/ค่าบำรุงสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ” ตามกฎหมายกำหนด ซึ่งหากมีข้อติดขัดประการใด เช่นเสนอเรื่องไปรออนุมัติไม่ผ่าน คณะกรรมการไม่ดำเนินการต่อ หรือ ฯลฯ ต้องเก็บบันทึกการประชุมหรือหลักฐานไว้ให้ดี เพื่อกันคดีย้อนหลังจากที่พ้นหน้าที่ได้
Q2 : ผู้จัดการนิติบุคคลโครงการ / คณะกรรมการ มีอำนาจลด “หนี้ค่าส่วนกลาง” ให้เจ้าของร่วม/ลูกบ้าน หรือไม่? ขอต่อรอง / หมดอายุความ 5 ปี สามารถลดหนี้ได้เอง หรือไม่?
อำนาจใน การลดค่าปรับ/เงินเพิ่ม จากการค้างจ่ายหนี้ค่าส่วนกลางที่ได้คำนวณจากอัตราดอกเบี้ยและเงินเพิ่มตามมติข้อบังคับของนิติบุคคลภายในอัตราที่กฎหมายกำหนด รวมถึง “หนี้ค่าส่วนกลาง” ที่ขาดอายุความ 5 ปี เป็น “อำนาจของศาล” เท่านั้น ผู้จัดการหรือคณะกรรมการ ไม่มีอำนาจลดดอกเบี้ยและเงินเพิ่มเองได้ หรือเห็นว่า “หนี้ขาดอายุความ” ก็เลยถือวิสาสะไปลดหนี้กันเอง ผู้ใดไปลด “หนี้ค่าส่วนกลาง” โดยพลการย่อมเสี่ยงต่อการเป็นคดีความภายหลัง ทั้งนี้หากลดเองได้ ก็จะเกิดไม่เป็นธรรมแก่เจ้าของร่วมและลูกบ้านที่ชำระตรงตามเวลาสม่ำเสมอ เห็นมีปัญหากันมาเยอะ กระทั้งบางโครงการมีจัดโปรโมชั่น ให้ “ส่วนลด” หากชำระตรงเวลา หรือชำระล่วงหน้า แบบนี้ ก็ทำไม่ได้นะครับ (ขอแนะนำให้แจกเป็นของสมมนาคุณ ดีกว่า)
Q3 : คณะกรรมการฯ ค้างชำระ “ค่าส่วนกลาง” ไม่ยอมให้มีการใช้สิทธิทางศาล เนื่องจาก “ตนเอง” จะโดนไปด้วย ลูกบ้าน/เจ้าของร่วม ต้องทำอย่างไร?
เจ้าของร่วม/ลูกบ้านที่ค้างชำระค่าส่วนกลางไม่มีสิทธิออกคะแนนเสียง และ คุณสมบัติของการเป็นกรรมการนิติบุคคลฯ กรรมการนิติบุคคลฯ จะต้องไม่ค้างชำระค่าส่วนกลาง หากมีตำแหน่งเป็นกรรมการแต่ค้างชำระค่าส่วนกลาง ถือว่าขาดจากคุณสมบัติของการดำรงตำแหน่งกรรมการ ทันที (แก้ได้ โดยการไปจ่ายค่าส่วนกลางครับ คณะกรรมการนิติฯ ไม่ได้มีอภิสิทธิ์ ในจุดนี้) เบื้องต้น ลูกบ้าน/เจ้าของร่วม สามารถแจ้งเจ้าหน้าที่ (สนง.ที่ดิน) ที่รับผิดชอบให้เข้ามาตรวจสอบ ชี้ความผิด ถ้าดื้อแพ่ง ก็ปลดพ้นสภาพตามกฎหมาย ครับ
Q4 : เจ้าของร่วม / ลูกบ้าน ซื้อบ้าน หรือห้องชุดมา ไม่ได้อยู่เอง ปล่อยทิ้งไว้ ไม่ได้ใช้บริการสาธารณูปโภค หรือส่วนกลางใดใด รวมถึงไม่พึ่งพอใจการบริหารของนิติบุคคลฯ หรือคณะกรรมการ จะไม่จ่าย “ค่าส่วนกลาง” ได้ หรือไม่?
การชำระค่าส่วนกลาง เป็นหน้าที่ตามกฎหมายของเจ้าของร่วม การไม่พอใจหรือไม่ได้ใช้สอยทรัพย์สินของตน ไม่เกี่ยวกับหน้าที่ต่อส่วนรวมตามกฎหมาย จะนำมาเป็นข้ออ้างในการไม่จ่าย ชำระล่าช้า หรือ ขอให้ไม่ต้องคิดดอกเบี้ยค่าปรับหรือเงินเพิ่มเรียกเก็บไม่ได้ ไม่พอใจเรื่องใดแยกร้องเรียนใช้สิทธิของผู้มีส่วนได้เสียตรวจสอบเป็นรายกรณีไป โดยการใช้การประชุมและมติที่ประชุม เพื่อแก้ไขปัญหา
Q5 : เจ้าของร่วม / ลูกบ้าน ไม่พึงพอใจการบริหารของนิติบุคคลฯ หรือคณะกรรมการ จึงขอ “ลาออก” จากสมาชิกภาพกับนิติบุคคลฯ เพื่อไม่ต้องชำระ “ค่าส่วนกลาง” ได้ หรือไม่?
กฎหมายบังคับให้ ลูกบ้าน/เจ้าของร่วม ทุกคน เป็นสมาชิกของนิติบุคคลฯ ตราบเท่าที่ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินจัดสรรหรือห้องชุด ลูกบ้าน/เจ้าของร่วม มีหน้าที่ชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภค และนิติบุคคลฯมีหน้าที่ในการจัดการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะให้เหมาะสม และเป็นประโยชน์ต่อส่วนรวม (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 312/2563)
ลักษณะของการเป็นสมาชิกดังกล่าวจึงแตกต่างจากการเป็นสมาชิกของหน่วยงานหรือองค์กรอื่น เช่น การเป็นสมาชิกสโมสรออกกำลังกายและฟิตเนส ที่หากเราไม่พอใจย่อมไม่ต่ออายุสมาชิกและไปสมัครเป็นสมาชิกที่อื่นได้ เพราะเป็นเรื่องของความสมัครใจของสมาชิกแต่ละราย
แต่สำหรับความเป็นสมาชิกของนิติบุคคลฯ เป็นกรณีที่กฎหมายกำหนดสถานะความเป็นสมาชิกไว้โดยเฉพาะ จึงไม่ใช่เรื่องของสัญญาหรือการทำธุรกรรมที่ต้องอาศัยความสมัครใจหรือยินยอมเหมือนกรณีการทำสัญญาหรือธุรกรรมทั่ว ๆ ไป
Q6 : เจ้าของร่วม / ลูกบ้าน ค้างชำระค่าส่วนกลาง นิติบุคคลฯ จะสามารถระงับบัตรผ่านเข้าออก ตัดน้ำประปา ไม่เปิดไม่กั้นประตูโครงการ ได้ หรือไม่?
กรณีค้างชำระค่าส่วนกลาง นิติบุคคลมีอำนาจเพียงการงดให้บริการสาธารณะของโครงการแก่เจ้าของร่วมหรือผู้พักอาศัยในห้องหรือบ้านหลังที่ค้างชำระค่าส่วนกลางได้เท่านั้น การใดที่กระทำเพื่อกีดขวางการเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ของเจ้าของร่วมหรือบุคคลที่เจ้าของร่วมยินยอมให้เข้าพักอาศัยครอบครองอสังหาริมทรัพย์อยู่นั้น จะเป็นการละเมิดในการเข้าใช้สอยอสังหาริมทรัพย์และทรัพย์สินของผู้อื่น ไม่สามารถทำได้ ดังนั้น การห้ามเข้าสถานที่ ทำไม่ได้ แต่การตัดน้ำประปา เป็นบริการสาธารณะ หากค้างค่าส่วนกลางและค่าน้ำประปาอาจทำได้ การใช้ที่จอดรถเป็นบริการ หากค้างชำระค่าจอดรถอาจทำได้ แต่ค้างค่าส่วนกลางแค่ห้ามรถเข้าสถานที่อาจถูกตีความว่ากีดกั้นการเข้าถึงใช้สอยอสังหาริมทรัพย์ได้ หากไม่ได้ค้างค่าจอดรถ
Q7 : นิติบุคคลอาคารชุด และหมู่บ้านจัดสรร ควรส่งหนังสือทวงถาม ”ค่าส่วนกลางคงค้าง“ เจ้าของร่วม/ลูกบ้าน โดย “ทนายความ” เมื่อไหร่? หรือค้างเป็นเวลากี่ปี?
สามารถทวงถามหนี้ได้เมื่อค้างจ่าย แต่สำหรับการส่งหนังสือบอกกล่าวทวงถามหนี้ก่อนฟ้องนั้น ติดตามทวงถามค่าส่วนกลางค้างจ่ายตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป การเก็บค่าส่วนกลางคำนวณเป็นรายเดือน แม้มีระเบียบการเรียกเก็บเป็นรายไตรมาส รายครึ่งปี หรือ รายปี แต่ยอดหนี้ถึงกำหนดชำระเป็นยอดรายเดือน ดังนั้นการส่งหนังสือบอกกล่าวทวงถามก่อนฟ้อง จีงแนะนำให้ส่งเมื่อค้างชำระทุกยอดไม่น้อยกว่า 6 เดือนขึ้นไป หรือ 1 ปีในการจัดเก็บขึ้นไป
Q8 : ฟ้องติดตามค่าส่วนกลางอย่างไร? ไม่ขาดทุน โดยเฉพาะลูกบ้านที่เกินกำหนดชำระค่าส่วนกลาง มีมูลค่าไม่สูงพอกับค่าดำเนินการกับค่าใช้จ่ายในการฟ้องร้อง เลยไม่ฟ้องดีกว่า ปล่อยเป็นหน้าที่ของคณะกรรมการ ผู้จัดการนิติฯ ชุดต่อไป ดีไหม?
ควรกำหนดให้มติข้อบังคับนิติบุคคลเพิ่มข้อความให้ระบุว่า ค่าติดตามทวงถามใช้สิทธิติดตามทวงถามและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องทั้งหมดรวมถึงค่าจัดจ้างทนายความเพื่อดำเนินการติดตามทวงถามหนี้ (ให้ระบุเป็นจำนวนเงินที่ชัดเจน) ให้เป็นหน้าที่ของเจ้าของร่วมและเจ้าของบ้านที่ค้างชำระหนี้ด้วยอีกส่วนหนึ่งจากหนี้ค้างชำระเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม ทั้งนี้แม้ไม่ได้ระบุไว้โดยชัดแจ้งก็ตาม ตามกฎหมายได้กำหนดหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลให้มีหน้าที่ติดตามทวงถามหนี้แก่ผู้ที่ค้างชำระหนี้ตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป หากไม่ทำก็จะเป็นการบกพร่องละเลยต่อการทำหน้าที่ ดังนั้น ในเมื่อการใช้สิทธิทางศาลและค่าจัดจ้างทนายความดำเนินการเป็นกระบวนการติดตามทวงถามหนี้ตามหน้าที่แล้ว จึงไม่ใช่การกระทำเพื่อประโยชน์ส่วนตัว แต่เป็นการปฎิบัติหน้าที่ต่อส่วนรวมในฐานะผู้จัดการนิติบุคคล โดยอำนาจอนุมัติการเบิกจ่ายเป็นอำนาจของคณะกรรมการนิติบุคคลที่ได้รับการเลือกมาจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว หากละเลยไม่ปฎิบัติงาน คณะกรรมการชุดใหม่อาจไม่รับรองงบบัญชีในความรับผิดชอบของคณะกรรมการชุดก่อนที่บกพร่องได้ อีกทั้งผู้มีส่วนได้เสียมีสิทธิเรียกร้องความรับผิดชอบจากผู้จัดการและคณะกรรมการนิติบุคคลที่บกพร่องละเลยเพิกเฉยการปฎิบัติหน้าที่ของตนได้อีกด้วย วันดี คืนดี อาจโดนฟ้องเป็นจำเลยร่วม ที่ทำให้นิติบุคคลฯเสียหาย มีส่วนทำให้ หนี้ค่าส่วนกลาง “หมดอายุความ” ก็เป็นได้
Q9 : จะใช้สิทธิทางศาล เพื่อ “ติดตามค่าส่วนกลางคงค้าง” แต่กระบวนการจัดเตรียมเอกสารที่ยุ่งยาก โดยเฉพาะรวบรวมข้อมูลที่จะดำเนินการต่างๆ ค่อนข้างเยอะ มีวิธีที่ง่ายกว่านี้ หรือไม่?
การใช้ Platform ระบบบริหารจัดการนิติบุคคลฯที่ทันสมัย อย่าง Silverman สามารถจัดเตรียมเอกสารที่มีความซ้ำซ้อนกันได้ อีกทั้งยังรองรับการจัดเตรียมเอกสารเพื่อใช้สิทธิทางศาลแบบออนไลน์ได้ ที่จะทำให้การบริหารงานนิติบุคคล และติดตาม “ค่าส่วนกลางคงค้าง” เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ ถูกต้อง และประหยัดต้นทุน ทั้งของทีมบริหารงานนิติบุคคลฯ และทีมทนายที่ดำเนินการให้ ซึ่งทีมทนายบ้านฯ ได้ร่วมพัฒนากับ Silverman อย่างใกล้ชิด พบว่า รวดเร็วและประหยัดกว่าเดิม ถึง 30% >>> อย่าลืม!! สอบถาม Platform ที่คุณใช้บริการว่า “รองรับการใช้สิทธิทางศาลออนไลน์” หรือยัง?
Q10 : การใช้สิทธิทางศาลกับเจ้าของร่วม “ชาวต่างชาติ” ต่างจาก “คนไทย” อย่างไร?
โดยขั้นตอนไม่แตกต่าง เอกสารอาจต้องใช้ภาษาต่างประเทศที่มึความหมายถูกต้องตรงกับภาษาไทย และแต่หากชาวต่างชาติไม่อยู่ในราชอาณาจักรไทย เกินกว่า 2 ปี ศาลอาจมีดุลยพินิจให้ส่งหมายไปที่ภูมิลำเนาของเจ้าของร่วม/ลูกบ้านชาวต่างชาติ (ป.วิ แพ่ง มาตรา ๘๓ ทวิ) ซึ่ง การส่งเอกสาร หมายเรียก หมายนัด สำนวนคดี และต้องแปลเป็นภาษาต่างประเทศ อาจทำให้มีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นอย่างมาก
Q11 : ทนายที่รับงานบอกว่า ในคำร้องก็ขอศาลให้จำเลยชำระค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายในอัตราสุงสุดอยู่แล้ว ไม่เห็นจะต้องใส่ในระเบียบข้อบังคับนิติบุคคล?
ก็ต้องเรียนถามว่า ปกติ ศาลพิพากษาให้เท่าไหร่? ซึ่งโดยทั่วไป คือ “เป็นพับ” หรือไม่ให้เลย อย่างมากที่ดีสุดในคดีทั่วไป ก็จะได้ 1,500 – 2,500 บาท ซึ่งไม่เพียงพอต่อค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้น ไหนจะเป็นการออกหนังสือทวงถาม จัดจ้างทนาย ค่าธรรมเนียมศาล หรือจนกระทั้ง หากต้องมีการบังคับคดี
ในบางโครงการ คณะกรรมการได้จัดการฟ้องไป เพื่อไม่ให้บกพร่องต่อหน้าที่ อันเสี่ยงต่อคดีความภายหลัง แต่มาทราบภายหลัง ฟ้องทุกเคส “ขาดทุนหมด” มูลหนี้ หมื่นกว่า แต่จ่ายค่าทนายและค่าดำเนินการไป 2 หมื่น นี่มัน ฟ้องเอาเลี้ยงทนายชัดๆ
มันเป็นแค่แบบเขียนมาตรฐานคำร้องที่จะห้อยท้าย ว่า “ให้จำเลยชำระค่าทนาย และฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ ในอัตราสูงสุด” เท่านั้น ซึ่งไม่ได้กำหนด หรือระบุว่าต้องเป็นเท่าไหร่?? แล้วแต่ดุลยพินิจของศาล อย่างที่กล่าวข้างต้น ดังนั้น ทุกท่านที่อ่านมาถึงตรงนี้ สมควรพยายาม “ระบุ” ไปให้ชัดๆในระเบียบข้อบังคับเถอะครับ
Q12 : อยากออก “หนังสือทวงถาม” ค่าส่วนกลางค้างชำระโดยทนายบ้านฯ แบบไม่มีค่าใช้จ่าย “ไม่ฟ้อง ไม่ต้องจ่าย” แต่ไม่ได้ใช้ระบบบริหารจัดการนิติบุคคลฯ “Silverman” เพราะยังเหลือระยะสัญญากับระบบบริหารเดิม ต้องทำอย่างไร?
ขอแนะนำ การใช้ระบบในลักษณะ DEMO หรือทำสัญญาล่วงหน้า แล้วใช้ระบบบริหารคู่กันไป เพื่อความราบรื่นของการบริหารจัดการ และส่งต่องานการใช้ระบบ (สนใจ Click ติดต่อตรง หรือ Inbox บอกทนายบ้าน ได้!!)
นอกจากระบบติดตามค่าส่วนกลางคงค้างแบบ “ไม่ฟ้อง ไม่ต้องจ่าย” ที่เราร่วมพัฒนา ระบบบริหารจัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรและอาคารชุด “Silverman” ยังมีระบบ Module อื่นๆที่รองรับการบริหารจัดการ และอำนวยความสะดวกให้กับผู้อยู่อาศัย ทั้งระบบประชุมและโหวต Online, คำนวณค่าปรับเงินเพิ่มอัตโนมัติ, บัญชีรายรับ-รายจ่ายกับบัญชีแยกประเภท, บันทึกรายการสินทรัพย์, ส่งใบแจ้งหนี้พร้อมช่องทางชำระเงิน ฯลฯ
สนใจปรึกษา สอบถามรายละเอียด หรือสนใจระบบ Siverman ติดต่อเรา
บทความอื่นๆ ที่น่าสนใจ
บานปลายสำหรับ “เจ้าของร่วมต่างชาติ” ค้างเกิน 2 ปี
