รับติดตาม ทวงถาม ฟ้องเรียก “ค่าส่วนกลางค้างชำระ” เจ้าของร่วม/ลูกบ้านชาวไทยและต่างชาติ ฟ้องไม่ขาดทุน ทำอย่างไร? โดยทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ

ทนายบ้านและคอนโด ตัวจริง…รู้จริง เรื่องกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ด้วยประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ และทนายความที่ว่าความ กว่า 10 ปี อสังหาฯ ผ่านมือมา นับพันคดี มูลค่าหลักหลายพันล้าน หลายคดีในนั้น เราสู้ให้ถึงที่สุด อุทธรณ์ ไม่รับฎีกา จนได้เงินคืนพร้อมค่าปรับ 10 กว่าล้าน เราอยู่กับลูกความจนถึงที่สุด ขอให้เราเป็นหนึ่งในตัวช่วย เพื่อบรรเทาความเดือดร้อน และปกป้องสิทธิให้คุณ

ติดต่อสอบถามรายละเอียด และค่าบริการ หรือขอใบนำเสนอ โทร. 080-315-5686

ดูอัตราค่าบริการ

---

หนึ่งในปัญหาโลกแตก อมตะ นิรันดร์กาล สำหรับการบริหารนิติบุคคลหมู่บ้าน และอาคารชุด คือ การหารายได้ให้เพียงพอต่อการบริหาร และบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ไหนจะค่าการ์ดรักษาความปลอดภัย ค่าประปา ค่าไฟฟ้า ค่าบำรุงรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ไหนจะเงินเดือนผู้จัดการนิติบุคคล พนักงาน และช่างโครงการ ค่าใช้จ่ายมีเป็นหางว่าวจุฬา แต่รายรับหลักๆ มีทางเดียว คือ “ค่าส่วนกลาง” ที่มาจากการชำระในแต่ละรอบของเจ้าของร่วม / ลูกบ้าน เท่านั้น

ค้างค่าส่วนกลาง เงินไม่พอบริหาร หวังผลการทำงานดีเลิศ แต่ไม่ค่อยอยากจะจ่ายกันนี่สิ ตามกันให้ชำระได้เกิน 70% ก็เก่งกันแล้ว

หลายโครงการอาคารชุด รายรับไม่พอกับรายจ่าย กินส่วนเงินกองทุนเข้าไปทุกปีๆ บางโครงการอยู่ย่านหรูแท้ๆ ส่วนกลางโอ่โถง โคมไฟระย้า แต่กลับต้องพยายามประหยัดเงินไม่เปิดเครื่องปรับอากาศ ทีมบริหารนิติบุคคลไฮโซที่ developer จัดหามาตอนแรก ก็ไม่มีเงินจ้างต่อ เงินที่เหลือจ้างใครไม่ได้ ลำบากคณะกรรมการเป็นจิตอาสาต้องมาบริหารเอง สระว่ายน้ำกลายเป็นบ่อยุง สวนสวยกลายเป็นป่า เพราะไม่มีงบจ้างคนสวน ลดค่า รปภ.จากหนุ่มฉกรรจ์ หุ่นล่ำบึ้ก กลายเป็นเฒ่าชรา ควบ 2 กะ หลับคาป้อม จนโจรขโมย ยังสงสาร

ครั้นแล้ว จะดำเนินการติดตาม บางครั้งก็แสนยากลำบาก ส่งใบทวงถามแล้วทวงถามอีก คนจะไม่จ่าย ยังไงก็ไม่จ่าย จนจำเป็นต้องบังคับใช้สิทธิทางศาล แต่หลายครั้งกลายเป็นว่า

“ยิ่งฟ้อง ยิ่งขาดทุน” ได้ไม่คุ้มเสีย บางทีฟ้องไปแล้วมารู้ตัวทีหลังว่า “ขาดทุน” เอาเงินไปจ่ายค่าทนาย ค่าศาลหมด ก็มีให้เห็น

แล้วทำไม มันถึงเป็นอย่างนั้น แล้วต้องแก้อย่างไร??? ทนายบ้านและคอนโด ทนายความชำนาญการด้านอสังหาริมทรัพย์ ช่วยคุณได้

ข้อผิดพลาดในการฟ้อง และติดตามเงินค่าส่วนกลาง (ค้างชำระ)

ข้อผิดพลาดที่มักเกิดกับการฟ้อง และการติดตามเงินค่าส่วนกลาง (ค้างชำระ) ที่มักเกิดขึ้นกับนิติบุคคลอาคารชุด / หมู่บ้านจัดสรร มีดังต่อไปนี้

(1) ไม่มีสิทธิติดตามค่าส่วนกลางได้ หรือหนี้ (อาจ) สูญแล้ว เพราะ ขาดอายุความ 5 ปี

หรือปล่อยให้ เจ้าของร่วม/ลูกบ้าน ค้างค่าส่วนกลางเกินกว่า 5 ปี บางที 7 ปี หรือ 10 ปีบ้าง ซึ่งในกรณีแบบนี้ สามารถเรียกย้อนหลังได้เพียง 5 ปี เท่านั้น เพราะเกินกว่านั้น ขาดอายุความ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/33)

(2) หนี้ส่วนกลางค้างชำระเป็นของ เจ้าของทรัพย์เดิม ไม่สามารถบังคับเอากับเจ้าของ หรือผู้ถือกรรมสิทธิ์ใหม่ได้

ในลักษณะที่เกิดแบบนี้ มักเกิดกับโครงการหมู่บ้านจัดสรร เพราะการทำธุรกรรมการโอน ไม่จำเป็นต้องใช้ “ใบปลอดหนี้” ไม่เหมือนอาคารชุด จึงมักมีเหตุการณ์ที่ลูกบ้านค้างค่าส่วนกลาง แต่ได้ทำการขาย และโอนให้กับเจ้าของใหม่ไปแล้ว แต่ นิติบุคคลฯ กลับทวงถาม หรือยื่นฟ้องเรียก “ค่าส่วนกลางค้างชำระ” กับเจ้าของใหม่ ซึ่งไม่มีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคที่เกิดขึ้นก่อนรับโอนมา (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3188/2561)

(3) จ้างทนาย เอาราคาเข้าว่า แต่ไม่เข้าใจปริบทของการติดตาม “ค่าส่วนกลาง” หรือทำงานแค่เท่ามูลค่าที่จ้าง ทำเป็นคดีชุด ยื่นเท่าที่มี ยื่นฟ้องแล้วจบ ทำคำร้อง และสำนวนไม่ครอบคลุมค่าส่วนกลาง เงินเพิ่ม หรือดอกเบี้ย ที่เพิ่มขึ้นระหว่างใช้สิทธิทางศาล

เมื่อการจัดจ้างใช้ปัจจัยเรื่องงบประมาณเป็นหลัก ในหลายๆครั้ง ทนายผู้ดำเนินการอาจไม่เข้าใจปริบท “หนี้ค่าส่วนกลาง” เพียงพอ เพราะ ตราบเท่าที่จำเลยถือครองกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ หนี้ค่าส่วนกลางย่อมต้องมีต่อเนื่อง ไม่เว้นแม้แต่ช่วงการพิจารณาคดีทางศาล ซึ่งหลายครั้งกินเวลาเกือบปี หลังจากส่ง Notice ให้กับจำเลย

ต้องเข้าใจว่า “ฟ้องแล้วยังไม่จบ” ซึ่งหากทนายที่ดำเนินการไม่เข้าใจในจุดนี้ จะทำคำร้อง หรือสำนวนไม่ครอบคลุมหนี้ที่เกิดขึ้นต่อเนื่อง จะเข้าใจว่าเป็นเพียงคดีแพ่ง คดีผู้บริโภคธรรมดา ทุนทรัพย์เท่ากับที่ยื่นทวงถาม เท่านั้น ถ้าจะเรียกส่วนที่เพิ่ม ก็ต้องดำเนินการใหม่ เป็นมูลหนี้ใหม่อีกครั้ง ส่งผลทำให้โจทก์ หรือนิติบุคคลฯ ขาดทุนส่วนต่างในจุดนี้ ซึ่งอาจต้องยื่นคำร้องดำเนินคดีใหม่ สำหรับหนี้ค่าส่วนกลางที่เพิ่มขึ้น หลังบังคับคดี

(4) ต่างชาติไม่อยู่ในราชอาณาจักรไทย หรือค้างชำระเกิน 2 ปี ทำให้ค่าใช้จ่ายบานปลายกับค่าแปล ค่าส่งเอกสาร และ Notary

หากต่างชาติไม่อยู่ หรือค้างชำระเกิน 2 ปี อาจต้องแปลเอกสารหลักฐาน และหมายศาล ส่งไปภูมิลำเนา พร้อม Notary เซ็นรับรอง!! ซึ่งเสียค่าแปล และส่งเอกสาร ในบางครั้งมากกว่า หนี้ค่าส่วนกลางที่ค้างชำระ และค่าจัดจ้างทนายเสียอีก (ป.วิ แพ่ง มาตรา ๘๓ ทวิ)

คำแนะนำของทนายบ้าน และคอนโด

(1) เพิ่มเติมในกฎระเบียบนิติบุคคลฯ ถึงจำนวนค่าปรับเพิ่มเติม หากต้องมีการติดตามดำเนินการทางศาล ให้ครอบคลุมค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่จะเกิดขึ้น (ดังตัวอย่าง และโปรดปรึกษารายละเอียดเพิ่มเติมกับทีมทนาย ในการดำเนินการ)

(2) ติดตาม “ค่าส่วนกลาง” ที่ค้างชำระ อย่าให้เกินระยะเวลา 2 ปี โดยเฉพาะสำหรับชาวต่างชาติ

(3) ตรวจดูสำนวนคำร้องก่อนยื่นฟ้องทุกครั้ง และติดตามการยื่นคำร้องระหว่างกระบวนการพิจารณาคดี ให้ครอบคลุมการเรียกหนี้ค่าส่วนกลางที่เกิดขึ้นต่อเนื่อง ระหว่างระยะเวลาพิจารณาคดี และแยกค่าใช้จ่ายระหว่างขั้นตอนการส่ง Notice และการดำเนินการทางศาล เพื่อควบคุมต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ

(4) ระงับสิทธิระงับการจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมในที่ดิน สำหรับโครงการหมู่บ้านจัดสรร เมื่อมีการค้างชำระ 6 เดือน ต้องรีบดำเนินการแจ้ง Notice และระงับสิทธิระงับการจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมในที่ดิน ที่สำนักงานที่ดิน ที่โครงการตั้งอยู่

(5) ยื่นฟ้อง ทวงถามให้ถูกคน หากหนี้ค่าส่วนกลาง เป็นของเจ้าของเดิม ต้องทวงหรือพิจารณาตั้งเรื่องฟ้องจำเลยให้ถูกคน ไม่ใช่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ใหม่

(6) ใช้ระบบบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุด / หมู่บ้านจัดสรร ที่ครอบคลุมกระบวนการแจ้งเตือน บอกสถานะ เมื่อเจ้าของร่วม/ลูกบ้าน มีการค้างชำระค่าส่วนกลาง หรือหนี้อื่นๆ เช่น เบี้ยประกัน และเงินกองทุน ตลอดจนการคำนวณเงินเพิ่ม หรือเบี้ยปรับ เพื่อไม่ให้หลงลืม หรือเกินกำหนดระยะเวลาจนเกิดความเสียหายในการติดตาม

ติดต่อสอบถามรายละเอียด และค่าบริการ หรือขอใบนำเสนอ โทร. 080-315-5686

ดูอัตราค่าบริการ

---

ฟ้องเรียกย้อนหลังได้ 5 ปี เนื่องจาก อายุความ!! อย่าให้เกิน!!

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/33 สิทธิเรียกร้องดังต่อไปนี้ให้มีกำหนดอายุความ 5 ปี

(1) ดอกเบี้ยค้างชำระ

(2) เงินที่ต้องชำระเพื่อผ่อนทุนคืนเป็นงวด ๆ

(3) ค่าเช่าทรัพย์สินค้างชำระ เว้นแต่ค่าเช่าสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 193/34 (6)

(4) เงินค้างจ่าย คือ เงินเดือน เงินปี เงินบำนาญ ค่าอุปการะเลี้ยงดูและเงินอื่น ๆ ในลักษณะทำนองเดียวกับที่มีการกำหนดจ่ายเป็นระยะเวลา

(5) สิทธิเรียกร้องตามมาตรา 193/34 (1) (2) และ (5) ที่ไม่อยู่ในบังคับอายุความสองปี

ค่าส่วนกลางค้างชำระ เข้าตามข้อ (4) มีอายุความ 5 ปี จึงสามารถเรียกคืนย้อนหลังได้เพียง 5 ปี เท่านั้น!! แม้ว่า จะติดค้างกันมากี่สิบปี ก็ตาม ดังนั้น ผู้บริหารนิติบุคคลจัดสรร และอาคารชุด ไม่ควรพลาด!!

ติดตามค่าส่วนกลางคนไทยก็ยากแล้ว คนต่างชาติจะยากกว่า!!

ตามคนไทยด้วยกันเอง ก็ว่ายากอยู่แล้ว บางคนตั้งแต่เปิดโครงการมา เห็นนามสกุลดังๆ ไม่เคยจ่าย “ค่าส่วนกลาง” ค้างจ่ายกัน 2-3 แสน ก็มีให้เห็น แล้วตอนนี้ ถ้าต้องตามค่าส่วนกลางค้างชำระกับ “เจ้าของร่วมต่างชาติ” ซึ่งมีกระบวนการดำเนินการทางด้านกฎหมายที่ซับซ้อนไปอีก นี่ยังไม่นับรวมปัญหาเรื่องการสื่อสาร และภาษา

ทราบ หรือไม่? การติดตาม “ค่าส่วนกลาง” กับเจ้าของร่วมที่เป็นต่างชาตินั้น หากค้างชำระเกิน 2 ปี อาจจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น 2-3 เท่าตัวจากปกติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วง 3-4 ปีที่ผ่าน ต่างชาติพากันแห่มาซื้อลงทุนคอนโด อาคารชุดที่บ้านเรา อัตราการถือครองบางอาคารชุด เกือบชนเพดาน 49% และยิ่งภาวะวิกฤตโควิด เจ้าของร่วมต่างชาติส่วนใหญ่ ไม่สามารถเดินทางเข้ามาในประเทศไทยได้

การถือครองของต่างชาติ เพดาน 49% คิดว่า ติดตามค่าส่วนกลาง ง่าย หรือเปล่า? … แนวโน้มค้างชำระ เห็นมารำไร!!

ต่างชาติไม่อยู่ หรือค้างชำระเกิน 2 ปี อาจต้องแปลเอกสารหลักฐาน และหมายศาล ส่งไปภูมิลำเนา พร้อม Notary เซ็นรับรอง!!

ป.วิ แพ่ง มาตรา ๘๓ ทวิ : “ในกรณีที่จำเลยไม่มีภูมิลำเนาอยู่ในราชอาณาจักรให้ส่งหมายเรียกและคำฟ้องตั้งต้นคดีแก่จำเลย ณ ภูมิลำเนาหรือสำนักทำการงานของจำเลยนอกราชอาณาจักร เว้นแต่ในกรณีที่จำเลยประกอบกิจการในราชอาณาจักรด้วยตนเองหรือโดยตัวแทน หรือในกรณีที่มีการตกลงเป็นหนังสือว่าคำคู่ความและเอกสารที่จะต้องส่งให้แก่จำเลยนั้น ให้ส่งแก่ตัวแทนซึ่งมีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรที่จำเลยได้แต่งตั้งไว้เพื่อการนี้ให้ส่งหมายเรียกและคำฟ้องตั้งต้นคดีแก่จำเลยหรือตัวแทนในการประกอบกิจการหรือตัวแทนในการรับคำคู่ความและเอกสาร ณ สถานที่ที่จำเลยหรือตัวแทนใช้ประกอบกิจการหรือสถานที่อันเป็นถิ่นที่อยู่ของตัวแทนในการประกอบกิจการหรือของตัวแทนในการรับคำคู่ความและเอกสาร ซึ่งตั้งอยู่ในราชอาณาจักร แล้วแต่กรณี

ในกรณีที่มีการเรียกบุคคลภายนอกซึ่งไม่มีภูมิลำเนาอยู่ในราชอาณาจักรเข้ามาเป็นคู่ความตามมาตรา ๕๗ (๓) ให้นำความในวรรคหนึ่งมาใช้บังคับโดยอนุโลม”

หรือหากเจ้าของร่วมไม่มีภูมิลำเนาอยู่ในประเทศ (ไม่อยู่ในประเทศไทยมากกว่า 2 ปี และไม่มีกิจการการค้า บริษัท หรือตัวแทนใดใด) ต้องส่งเอกสารสำนวน และหมายศาลไปยังต่างประเทศตามภูมิลำเนาของเจ้าของร่วม ซึ่งต้องมีการแปล และเซ็นรับรอง

ซึ่งค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ ไม่ใช่น้อยๆ เผลอๆ จะมากกว่าค่าส่วนกลางที่ค้างอยู่ และค่าจ้างทนาย ด้วยซ้ำ!!

ให้ ทีมทนายบ้าน และคอนโด เป็นตัวช่วยคุณ ดำเนินการด้านกฎหมาย สิครับ

ดูอัตราค่าบริการ

หลักกฎหมายที่เกี่ยวข้อง – พ.ร.บ. อาคารชุด และพ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน

อาคารชุด – หลักกฎหมาย พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ.2522 และ พ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ที่เกี่ยวข้อง

พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 15 ทรัพย์สินต่อไปนี้ให้ถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลาง

(1) ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด (ตย. สนามหญ้า บริเวณที่ปลูกต้นไม้)

(2) ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน (ตย. ลานจอดรถ ที่จัดสวนไม้ดอกตกแต่ง)

(3) โครงสร้าง และสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด (ตย. เสา หลังคา ดาดฟ้า)

(4) อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน (ตย. อาคารโรงเก็บรถ ระเบียง บันได ทางเดิน)

(5) เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน (ตย. เครื่องตัดหญ้า เครื่องสูบน้ำ, รถรับส่งโครงการ)

(6) สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด (ตย. ห้องสมุด, สระว่ายน้ำ สนามกีฬา สนามเด็กเล่น)

(7) ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน (ตย. ลิฟท์, เก้าอี้รับแขก โซฟา, โคมระย้า, ถังขยะ)

(8) สำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุด (เพิ่มเติม ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 8)

(9) อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อหรือได้มาตามมาตรา 48 (1) (เพิ่มเติม ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 8)

(10) สิ่งก่อสร้างหรือระบบที่สร้างขึ้นเพื่อรักษาความปลอดภัยหรือสภาพแวดล้อมภายในอาคารชุด เช่น ระบบป้องกันอัคคีภัย การจัดแสงสว่าง การระบายอากาศ การปรับอากาศ การระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย หรือการกำจัดขยะมูลฝอยและสิ่งปฏิกูล (เพิ่มเติม ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 8)

(11) ทรัพย์สินที่ใช้เงินตามมาตรา 18 ในการดูแลรักษา (เพิ่มเติม ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 8)

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 14 แก้ไขตามพ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 7

“มาตรา ๑๔ อัตราส่วนในกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมให้ เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างเนื้อที่ของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุด นั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6”

พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 แก้ไขตามพ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 10

“เจ้าของต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้ เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน รวมถึงค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ตามมาตรา 14 หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ

ให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคาร ตามมาตรา 6 เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่งและวรรคสองสำหรับห้องชุดดังกล่าว”

มาตรา 18/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เพิ่มเติมตาม พ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 11

“มาตรา 18/1 ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงิน ตามมาตรา 18 ภายในเวลาที่กำหนด ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ

เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงิน ตามมาตรา 18 ตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปีและ อาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับรวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่

เงินเพิ่มเติมวรรคหนึ่ง ให้ถือเป็นค่าใช้จ่าย ตามมาตรา 18”

ให้ ทีมทนายบ้าน และคอนโด เป็นตัวช่วยคุณ ดำเนินการด้านกฎหมาย สิครับ

ดูอัตราค่าบริการ

โครงการจัดสรรแนวราบ บ้าน ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ – พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ที่เกี่ยวข้อง

มาตรา 46 ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่จดทะเบียนแล้วมีฐานะเป็นนิติบุคคล

ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร เป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก

คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้แทนของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในกิจการอันเกี่ยวกับบุคคลภายนอก

มาตรา 47 เมื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตาม มาตรา 45 แล้ว ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ในกรณีที่มีที่ดินจัดสรรแปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ใดซื้อหรือได้โอนกลับมาเป็นของผู้จัดสรรที่ดิน ให้ผู้จัดสรรที่ดินเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

มาตรา 48 เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้

(1) กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภค
(2) กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการอยู่อาศัยและการจราจรภายในที่ดินจัดสรร
(3) เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคในส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษาจากสมาชิก
(4) ยื่นคำร้องทุกข์หรือเป็นโจทก์ฟ้องแทนสมาชิกเกี่ยวกับกรณีที่กระทบสิทธิหรือประโยชน์ของสมาชิกจำนวนตั้งแต่ 10 รายขึ้นไป
(5) จัดให้มีบริการสาธารณะเพื่อสวัสดิการของสมาชิก หรือจัดสรรเงินหรือทรัพย์สินเพื่อสาธารณประโยชน์
(6) ดำเนินการอื่นใดให้เป็นไปตามกฎกระทรวง ระเบียบของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง หรือข้อบังคับของคณะกรรมการที่ออกโดยอาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัตินี้

การดำเนินการตาม (1) (2) และ (5) จะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก

มาตรา 49 ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ให้จัดเก็บเป็นรายเดือนจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลง ทั้งนี้อาจกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ได้ตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด

ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค สำหรับที่ดินจัดสรรที่ตนซื้อ และให้ผู้จัดสรรที่ดินออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินแปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ซื้อ

การกำหนดและการแก้ไขอัตราค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค จะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกตาม มาตรา 44 (1) หรือคณะกรรมการตาม มาตรา 44 (2)

ให้เริ่มเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเมื่อเริ่มจัดตั้งนิติบุคคลตาม มาตรา 44 (1) หรือเมื่อได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการตาม มาตรา 44 (2) โดยให้นิติบุคคลตาม มาตรา 44 (1) หรือผู้ซึ่งดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการตาม มาตรา 44 (2) ที่มีหน้าที่ในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค มีอำนาจในการจัดเก็บ

หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค และการจัดทำบัญชีให้เป็นไปตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด

มาตรา 50 ผู้มีหน้าที่ชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ตาม มาตรา 49 วรรคสอง ที่ชำระเงินดังกล่าวล่าช้ากว่าเวลาที่กำหนด จะต้องจ่ายค่าปรับสำหรับการจ่ายเงินล่าช้าตามอัตราที่คณะกรรมการกำหนด

ผู้ที่ค้างชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคติดต่อกันตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไปอาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค และในกรณีที่ค้างชำระติดต่อกันตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระจนกว่าจะชำระให้ครบถ้วน ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่คณะกรรมการกำหนด

 ให้ถือว่าหนี้ค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเป็นหนี้บุริมสิทธิในมูลรักษาอสังหาริมทรัพย์เหนือที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระ

ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ว่าด้วยหลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภค และการจัดทำบัญชี พ.ศ.2545

ให้ ทีมทนายบ้าน และคอนโด เป็นตัวช่วยคุณ ดำเนินการด้านกฎหมาย สิครับ

ดูอัตราค่าบริการ

ทำไม ต้องเป็น ทีมทนายบ้านและคอนโด? เราช่วยคุณได้ยังไง?

ทีมทนายบ้านและคอนโด เรามี ทนายผู้มีประสบการณ์ดำเนินคดีระหว่างประเทศ และมีผู้ชำนาญการด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่เคยผ่านงานบริหารนิติบุคคลหมู่บ้าน และอาคารชุด จึงเข้าใจความต้องการ และปัญหา “ค้างค่าส่วนกลาง” ของเจ้าของร่วม เป็นอย่างดี

1. เราแยกค่าใช้จ่าย การส่งจดหมายทวงถาม ทั้งภาษาไทย และภาษาอังกฤษ ออกจากการ ขั้นตอนดำเนินการในชั้นศาล เพื่อประสิทธิภาพในการควบคุมค่าใช้จ่ายของนิติบุคคล เราพร้อมให้คำปรึกษา เพื่อให้แน่ใจว่า ค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นทั้งหมด ได้ระบุเรียบร้อยในจดหมายทวงถาม เพื่อมีผลใช้ดำเนินการในชั้นศาล และคุ้มค่ากับการดำเนินการติดตาม หรือใช้ ทีมทนายดำเนินการ

2. เรามีผู้ชำนาญการด้านภาษา พร้อมเป็น Contact Point สำหรับ เจ้าของร่วมชาวต่างชาติ แบ่งเบาภาระ ซักถามตอบข้อสงสัยเกี่ยวกับจดหมายทวงถามค่าส่วนกลางให้คุณ

3. เรามีทีมงานที่พร้อมดำเนินการในทุกขั้นตอน การแปลเอกสาร ทำ Notary ตลอดจน ทีมบังคับคดี นำสืบทรัพย์ บังคับคดี ขายทรัพย์ทอดตลาด เพื่อนำเงินมาชดใช้ค่าส่วนกลางคงค้าง และค่าดำเนินการ

4. เรามีกระบวนการ และ Scope งานชัดเจน ประมาณการค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นตลอดกระบวนการ เบิกจ่ายตามจริง ให้คุณควบคุมต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ไม่บานปลาย และชี้แจงคณะกรรมการได้

กระบวนการติดตามค่าส่วนกลางค้างชำระ

ให้ ทีมทนายบ้าน และคอนโด เป็นตัวช่วยคุณ ดำเนินการด้านกฎหมาย สิครับ

---

ความคุ้มค่าในการใช้ทีมทนายบ้านและคอนโด ในการติดตาม “ค่าส่วนกลางคงค้าง”

ทนายบ้านและคอนโด แนะนำว่า ให้ติดตามทวงถาม ดำเนินการด้านกฎหมายกับเจ้าของร่วมต่างชาติ ไม่ให้เกิน 2 ปี แล้วมันจะคุ้มกับค่าใช้จ่าย ค่าทนาย และค่าดำเนินการ หรือไม่? (ต่อให้คนไทยด้วยกันเอง ยังไม่รู้ว่าจะคุ้ม หรือเปล่า?)

สมมติ คอนโด 1 ห้องนอน ขนาด 30 ตารางเมตร x อัตราจัดเก็บค่าส่วนกลาง 55 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน x 24 เดือน (2ปี) คิดเป็นมูลค่า 39,600 บาท (ไม่รวมค่าปรับ)

ประเด็นสำคัญ คือ ยอดเงินคงค้างส่วนนี้ นิติบุคคลอาคารชุด สมควรได้ยอดเต็มสุทธิ เพื่อใช้ในการบริหารจัดการอาคารชุด ดังนั้น สิ่งสำคัญ คือ การวางเรื่อง การทำจดหมายทวงถาม ที่ต้องชี้แจง ค่าใช้จ่าย และค่าดำเนินการให้ครบถ้วน ทั้งค่าดำเนินการของทนาย ค่าธรรมเนียมศาล ค่าบังคับคดี ทั้งหมด เพื่อใช้เรียกร้อง หากเจ้าของร่วมไม่ยอมชำระ จนเรื่องขึ้นสู่ชั้นศาล เพื่อให้มีผลบังคับใช้ เมื่อมีคำพิพากษา

เช่น ยอดคงค้าง 39,600 บาท + เบี้ยปรับ + ค่าปรับ ค่าดำเนินการ (หาก ต้องดำเนินการชั้นศาล)

คำแนะนำเพิ่มเติม สำหรับเคสติดตาม “ค่าส่วนกลางค้างชำระ”

1. กำหนดค่าปรับ และค่าดำเนินการติดตามทวงถาม ให้ครบถ้วนในระเบียบข้อบังคับของนิติบุคคล

2. ตรวจสอบ อย่าให้เจ้าของร่วม / ลูกบ้าน ค้างชำระเกิน 5 ปี จนขาดอายุความ เรียกเก็บไม่ได้ครบตามจำนวน

3. สำหรับเจ้าของร่วมชาวต่างชาติ ไม่ควรให้ค้างชำระค่าส่วนกลางเกิน 2 ปี ซึ่งจะทำให้เกิดค่าใช้จ่ายในการดำเนินการทางศาลมาก หากติดตามไม่ได้ ควรรีบดำเนินการทางกฎหมาย

4. เจ้าของร่วม อ้างไม่ได้ว่า ผู้พัฒนาโครงการ หรือนิติบุคคลนำเงินไปใช้จ่ายโดยพลการ หรือดูแลทรัพย์ส่วนกลางไม่ดี อันเป็นเหตุ ไม่จ่ายค่าส่วนกลางไม่ได้ เป็นการเอาเปรียบผู้อื่น ฎ.10230/2553

5. นิติบุคคลจะงดการจ่ายน้ำประปา หรือระงับ การเข้า-ออกโครงการ กับเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าส่วนกลางไม่ได้ ถือเป็นการละเมิด ต้องใช้สิทธิทางศาลเท่านั้น ฎ.10230/2553

6. นิติบุคคลอาคารชุดจะออกข้อบังคับ ยกเว้นให้เจ้าของโครงการอาคารชุดซึ่งมีห้องชุดไว้เพื่อขาย ไม่ต้องชำระค่าส่วนกลางไม่ได้ ถือว่าขัดต่อกฎหมาย ฎ.13225/2553

7. ค่าส่วนกลางที่เกิดขึ้นภายหลังจากศาลมีคำพิพากษาแล้ว นิติบุคคลสามารถยื่นขอรับเพิ่มได้อีก โดยยื่นคำแถลงขอก่อนทรัพย์ถูกเคาะขาย

8. ตามระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร กำหนดให้เสียค่าปรับไม่เกิน 10% ของจำนวนเงินที่ค้างชำระ (โครงการแนวราบ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์)

9. การเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภค ตามกฎหมายให้เรียกเก็บเป็นรายเดือน หากที่ประชุมใหญ่ สมาชิกมีมติให้เรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคเป็นรายปี ก็สามารถทำได้

ปรึกษา ทีมทนายบ้านและคอนโด ตัวจริง..รู้จริง เรื่องกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ สิครับ

ติดต่อสอบถามรายละเอียด หรือขอใบนำเสนอ โทร. 080-315-5686

อัตราค่าบริการ

---

บทความอื่นๆ ที่น่าสนใจ