รับบริหาร วิเคราะห์ ติดตาม และอุทธรณ์ “ถูกเวนคืนที่ดิน บ้าน อาคารและสิ่งปลูกสร้าง” โดย ทีม “ทนายความ และนักอสังหาริมทรัพย์” มืออาชีพ >> เราทำได้มากกว่าแค่ “เขียนอุทธรณ์” รีบปรึกษาเรา ตั้งแต่เริ่มกระบวนการเวนคืน!! / อย่า!! มั่วเขียนอุทธรณ์เอง Copy คนอื่น หรือตามคำบอกของเจ้าหน้าที่ ถ้ายังไม่ได้คุยกับเรา!! ปรึกษาครั้งแรก ไม่มีค่าใช้จ่าย++

บ้าน และที่ดิน ครอบครัวเราอาศัยอยู่ดีๆ บางรายสืบทอดมาแต่เจ้าคุณปู่ จู่ ๆ ก็มีข่าวจะถูกเวนคืน ผู้ใหญ่ ผู้เฒ่าผู้แก่ ลูกเล็กเด็กแดง ร้อนใจกันทั้งบ้าน ทำยังไงดีล่ะ? จะย้ายไปอยู่ที่ไหน? ค่าชดเชยจะได้คุ้มไหม? หมดตัวเป็นผู้เสียสละของสังคม หรือเปล่า? เกิดมาเพิ่งเคยถูกเวนคืน ทำยังไงดี?

ปรึกษาทนายบ้าน และคอนโด สิครับ!! ให้เราบริหาร ติดตาม การถูกเวนคืน โดยทีมทนายอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ พร้อมทีมผู้ชำนาญการ ชุดเดียวกับที่บรรดาท่านเจ้าสัวเขาใช้กัน ++

ทำไม ต้องใช้ ทีมทนายอสังหาริมทรัพย์ และผู้ชำนาญการ บริหาร ติดตาม อุทธรณ์ เมื่อโดนเวนคืน⁉ : เราทำได้ “มากกว่า” แค่ “รอ_อุทธรณ์” หลังประกาศราคา++

1. เพราะปกติ เราไม่ได้ถูกเวนคืนกันบ่อยๆ แต่กฎหมายกลับต้องให้คุณรู้ และรักษาสิทธิของตัวคุณเอง หากดำเนินการบางอย่างช้า หรือชะล่าใจ เมื่อกระบวนการดำเนินการไปถึงจุดหนึ่ง อาจสายเกินแก้ อุทธรณ์ไปก็ไม่เป็นผล

2. ปัญหาที่พบบ่อยๆ คือ ท่านสมาชิกไม่ทราบว่ากระบวนการเวนคืนมันถึงไหนแล้ว? และสิทธิในแต่ละขั้นตอน มีอะไรบ้าง? กว่าที่ท่านสมาชิกจะมาปรึกษาทีมทนายความ โดยมากจะพบว่า กระบวนการเวนคืน มันเลยผ่านไปไกล จนยากที่จะแก้ไข คณะกรรมการประกาศราคาเวนคืนเรียบร้อยแล้ว กว่าครึ่ง หลายท่านมาปรึกษา เมื่อยื่นอุทธรณ์รัฐมนตรีแล้วปัดตกมาเรียบร้อย จนเหลือทางออกแค่ ต้องพึ่งอำนาจของศาลปกครอง ซึ่งนอกจาก มีค่าใช้จ่ายมากแล้ว ยังต้องใช้เวลา อีกทั้งความยากลำบากของกระบวนการนำสืบ และโดยมาก จะโดนเอกสารต่างๆ ระหว่างกระบวนการมัดไว้หมดแล้ว จนไม่เห็นทางชนะ แต่ท่านทราบ หรือไม่? ปัญหาเหล่านี้ สามารถเตรียมการได้ หากมีผู้ติดตามตั้งแต่แรกๆ

3. ก่อนที่จะมีการประกาศราคาเวนคืน ตัวคุณเอง ทราบหรือไม่? ว่า ควรได้ค่าเวนคืน ค่าทดแทน และชดเชย เท่าไหร่? จะต้องใช้หลักเกณฑ์ และหลักฐานอะไรล่ะ ในการพิสูจน์? จะได้จริง หรือไม่? จะติดตามกับใคร?

ที่สำคัญ : เวลาเจ้าหน้าที่เข้าสำรวจ เขาจะบอกคุณ หรือไม่? ว่า คุณจะได้เท่าไหร่? ทรัพย์ของคุณเป็นหนึ่งในจำนวนเท่าไหร่ที่เขาต้องสำรวจ? ค่าชดเชยเขาคำนวณให้คุณครบ หรือไม่? เพราะเวลา และกำลังคนสำรวจมีจำกัด เขาถึงให้คุณไปลุ้น เหมือนแทงหวยปลายเดือน และไปอุทธรณ์เอาเอง ถ้าไม่พอใจ เมื่อพ้นจากหน้าที่เขาแล้ว

4. การโดนเวนคืนบางส่วนทำให้พื้นที่ที่เหลืออยู่ด้อยมูลค่า เพื่อประหยัดงบของรัฐ หรือการออกแบบการก่อสร้าง เผื่อ Safety Factor เยอะๆ เพื่อความปลอดภัยของคนทำแผน แต่สร้างความเสียหายให้กับพื้นที่ทรัพย์ หรือที่ดินที่เหลืออยู่ ถ้าคุณไม่เคยโดนเวนคืน หรือทำอสังหาฯ จะทราบ หรือไม่? มูลค่าเอกสารสิทธิที่ดิน หรือบ้านที่เหลือ อาจมีค่าไม่ต่างอะไรกับถุงกล้วยแขก ทีเดียว?

5. หากต้องมีการอุทธรณ์ หรือดำเนินคดีทางปกครอง ต้องเตรียมการอย่างไร? โดยปกติ คนทั่วไปไม่ทราบว่า ต้องทำอย่างไร? ที่สำคัญ เอกสารหลักฐานต้องเตรียมตั้งแต่ต้น ตั้งแต่เจ้าหน้าที่ออกสำรวจ หากละเลยปล่อยไปถึงปลายทาง เราก็ไม่รู้จะใช้อะไรไปอุทธรณ์ ไปสู้คดี เพื่อปกป้องสิทธิของคุณ

รูป : สรุป ขั้นตอนกระบวนการเวนคืน ตาม พรบ.ว่าด้วยการเวนคืน และได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ ปี 2562และรายละเอียดเกี่ยวกับค่าชดเชย และค่าทดแทน

ความแตกต่างของการบริหารการเวนคืนอย่างผู้รู้ – ตัวอย่างจริง มูลค่าได้เพิ่ม มากกว่า 10ล้านบาท‼

ตัวอย่างเคสจริง จากประสบการณ์ของทีมงานทนายบ้าน และคอนโด เป็นที่ดินอยู่ในพื้นที่สีน้ำตาล (ที่ดินที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) FAR 8 เท่า ขนาดประมาณ 3 ไร่ ที่ดินถูกเวนคืนบางส่วน เพื่อทำแค่ตอม่อสถานีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ข้างๆเป็นอาคารพาณิชย์ (เข้าใจว่า คนวางผังพยายามให้ลงที่ดินเปล่า เพราะถ้าไปลงอาคารพาณิชย์จะทำให้เสียค่าเวนคืนสิ่งปลูกสร้าง)

ราชการให้ค่าที่ดินเวนคืน ประมาณ 4-5ล้านบาท (คิดเฉพาะตอม่อ เท่านั้น!!)

การวางตอม่อแบบนี้ ทำให้ที่ดินที่เหลือมีมูลค่าลดลง เพราะทำให้เอาไปสร้างอาคารสูงไม่ได้ ทางเจ้าของทรัพย์ปรึกษาทีมทนายบ้านและคอนโด ซึ่งเราได้ให้สมมติฐานทีมประเมินในการทำประเมินด้วยวิธีย้อนกลับ (residual methods)

จากการประเมิน หากเวนคืนตามรูปแบบที่วางมาแต่แรก จะทำให้หน้าที่ดินติดเขตทางต่ำกว่า 12 เมตร มีผลทำให้สร้างอาคารสูงในภายหลังไม่ได้ ส่งผลให้ “ที่ดินที่เหลืออยู่ด้อยค่าลง” สมควรต้องจ่ายค่าชดเชยให้เจ้าของที่ดิน 43 ล้านบาท จากที่ให้มาเพียง 4-5 ล้านบาท (ค่าตอม่อ) และที่สำคัญ โครงการ การเวนคืน กินระยะเวลานาน กว่าที่เจ้าของที่ดินจะได้ค่าเวนคืน ราคาปัจจุบันหลังออกกฤษฎีกามา 3-4 ปี อยู่ที่ 60 ล้านบาท

สุดท้าย โครงการยอมเปลี่ยนผังวางตอม่อไปลงตรงอาคารพาณิชย์มากขึ้น และกินหน้าที่ดินน้อยลง แต่อย่างไร ก็ต้องจ่ายค่าเวนคืนเพิ่มให้เจ้าของที่ดิน อีก 10 กว่าล้านบาท เป็นผลนอกจากด้านความรู้กฎหมายแล้ว ยังต้องอาศัยความเชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ และการบริหารจัดการด้วย

ที่สำคัญ เจ้าของที่ดินได้นำเคสมาปรึกษาทีมทนายบ้านและคอนโด ตั้งแต่แรกๆ โครงการยังไม่ได้ประกาศราคาเวนคืน!!

ดูรายละเอียดเพิ่มเติม: ## บทเรียน (สำหรับใคร?) กรณี: คำพิพากษา Ashton Asoke ## ปัญหาการเวนคืนทำให้ที่ดินที่เหลือด้อยค่า

ปรึกษา ทีมทนายบ้านและคอนโด ตัวจริง..รู้จริง เรื่องกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ สิครับ ให้เราปกป้องสิทธิ และทรัพย์สินของคุณด้วยกฎหมาย

ปรึกษา ทีมทนายบ้านและคอนโด ตัวจริง..รู้จริง เรื่องกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ สิครับ ให้เราปกป้องสิทธิ และทรัพย์สินของคุณด้วยกฎหมาย

ตัวอย่าง : อุทธรณ์ร้องขอให้ “เวนคืนเพิ่ม” พื้นที่เหลือเศษเป็น “เกาะกลางถนน”

เวนคืนเหลือเศษ กลางถนน

ภาพ Layout รวม

ภาพหน้างานจริง

ตารางคำนวณ

ตัวอย่างเป็น การเวนคืนตามพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืน ในท้องที่ตำบลบางปู อำเภอเมืองสมุทรปราการ และตำบลบางปลา อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ พ.ศ. 2559 ตามโครงการก่อสร้างขยายทางหลวงชนบท สป.1011- แยก ทล.3-เทพารักษ์

โดยถนนโครงการได้ผ่าแบ่งที่ดินของผู้ถูกเวนคืนออกเป็น 2 ส่วน โดยส่วนที่เหลือด้านทิศตะวันตก เหลือพื้นที่ มีสภาพเป็นเกาะกลางถนน พื้นที่ 117.1 ตารางวา (เอาจริงๆ พอๆกับบ้านขนาดกลางเลยนะครับ) ซึ่งไม่สามารถใช้ประโยชน์ใดใดได้ อีกทั้งยังไม่มีความปลอดภัยในการใช้งาน เพราะถูกถนนขนาบทั้ง 2 ฝั่ง

ดังนั้น การอุทธรณ์นอกเหนือจากการอุทธรณ์ราคาต่อหน่วยที่ถูกเวนคืนแล้ว ยังต้องทำเรื่องขอให้เวนคืนเพิ่มใน “พื้นที่เหลือเศษ” เป้นเกาะกลางถนนนี้ไปด้วย ในมูลค่า 117.1 ตารางวา x 24,000 บาทต่อตารางวา = 2,810,400 บาท และหากรวมกับส่วนต่างของราคาประเมินตลาด จะเป็นมูลค่าอุทธรณ์ราคาค่าทดแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกเวนคืน ทั้งสิ้น 11,835,400 บาท

ตัวอย่าง : หนึ่งในความสำเร็จจากการ “รวมแปลง” ได้ค่าทดแทนเพิ่มเป็น 41 ล้าน‼️

อีก 1 ในความสำเร็จ ของการติดตามการเวนคืนให้ท่านสมาชิก โดยการ “รังวัดรวมแปลง” ได้เพิ่มเป็น 41 ล้านกว่า

เดิม เมื่อนานมาแล้ว ที่ดินแปลงนี้รูปที่ดินเป็นแปลงเดียวอยู่แล้ว แต่คุณแม่ซอยแบ่งให้ลูกๆ หวังว่าจะให้ลูกๆสามัคคีอยู่ด้วยกัน ช่วยทำมาหากิน แต่เมื่อมีโครงการเวนคืนเกินขึ้น ที่ดินถูกผ่าออก ตามรูปที่เห็น เอาล่ะสิ พี่น้องจะทำกันยังไงดี??? บางคนติดถนนใหญ่ เจ้าหน้าที่ก็ประเมินให้ราคาหลักหมื่น แต่พออยู่ด้านใน เจ้าหน้าที่ตีเป็นที่ตาบอด ให้แค่หลักร้อย

เมื่อทนายบ้านและคอนโด แนะนำให้รวมแปลง >> ก็มีความพยายามขัดขวาง กดดันหลายประการ จนบางครั้ง ครอบครัวของท่านสมาชิกบางท่านก็เกือบใจอ่อน (ถ้าเป็นทนายทั่วไป คงแนะนำให้ รีบไปรับเงินให้มันจบๆ แล้วทำอุทธรณ์ปิดงาน แต่ไม่ใช่กับเราครับ ) ทำหนังสือบอกกล่าว ทวงถาม ขอคำอธิบาย จนรังวัดรวมแปลงสำเร็จ

ความเหวี่ยงวีน กดดันจากเจ้าหน้าที่ผู้รับผิดชอบ มีมากมายครับ “ให้ไปออกค่ารังวัดใหม่กันเอง”, “ไว้อีก 10 ปี ค่อยมาคุยกัน โครงการไม่รีบ”, “ให้ยึดตามแปลงย่อยเดิม เพราะเคยส่งหนังสือไปแล้ว” และ ฯลฯ

แต่ในที่สุด เมื่อโครงการถูกเร่งรัด เจ้าหน้าที่ก็ต้องรีบเร่งดำเนินการ จนเป็นที่มาของการเชิญทำสัญญาตามที่เห็นครับ ไม่มีแล้วนะ ที่ดินราคาประเมินหลักร้อย (450 บาทต่อตารางวา) มีแต่ “ที่ดินหลักหมื่น” ที่สำคัญ ทั้งหมดที่กล่าวมา “ยังไม่ได้เข้าสู่กระบวนการอุทธรณ์” เลย

ทีมทนายบ้าน และคอนโด ทำอะไรให้คุณได้บ้าง❓

ติดตามเคสเวนคืนที่ดินติดสะพาน

ผังการเวนคืน และแนวสะพาน

ร่วมดูแบบก่อสร้างสะพานกับทีมออกแบบ

1. เป็นตัวแทนของคุณในการ ติดตามกระบวนการ ความคืบหน้า โครงการเวนคืน กับหน่วยงานที่รับผิดชอบ

2. ประสานงานการประเมินอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ได้ “ราคาตลาด” และลงพื้นที่สำรวจค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่คุณควรได้รับการชดเชยเพิ่มเติม โดย ทีมงานอสังหาฯมืออาชีพ

3. วิเคราะห์ผลกระทบการเวนคืน ต่อ ที่ดิน หรือทรัพย์ที่เหลือหลังจากเวนคืน ประสานงานการจัดรูปที่ดิน ทางเข้า-ออก กับหน่วยงานที่รับผิดชอบ ใช้สิทธิทางศาลไม่ให้ที่คุณกลายเป็น “ที่ตาบอด”

4. จัดทำหนังสือบอกกล่าว จัดเตรียมเอกสาร หลักฐาน ประสานงานหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

5. รวบรวมข้อมูลที่จำเป็น หลักฐาน หากต้องมีการอุทธรณ์ หรือดำเนินการทางศาล (หากมีการอุทธรณ์ในท้ายที่สุด)

6. ดำเนินกระบวนการทางศาลปกครอง หากมีความจำเป็น ทั้ง ก่อน และหลัง ขั้นตอนการยื่นอุทธรณ์ค่าทดแทน

ค่าใช้จ่ายแพงไหม❓– ค่าดำเนินการ หลักหมื่น vs เวนคืนมูลค่า หลักแสน หลักล้าน++

เพียงเท่านี้ สิทธิของคุณเมื่อที่ดิน หรือบ้านของคุณ ถูกเวนคืน ก็จะได้รับการปกป้อง โดยทนายด้านอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ

ปรึกษา ทีมทนายบ้านและคอนโด ตัวจริง..รู้จริง เรื่องกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ สิครับ ให้เราปกป้องสิทธิ และทรัพย์สินของคุณด้วยกฎหมาย

สอบถาม ปรึกษา ฟรี! inbox เฟสบุ๊คเพจ หรือติดต่อ ทางโทรศัพท์ โทร. 080-315-5686

สิ่งที่หากคุณถูกเวนคืนบ้าน หรือที่ดิน ต้องระวังไว้

ต่อไปนี้ คือสิ่งที่ท่านสมาชิกต้องทราบ และระวัง เพื่อสิทธิของตัวท่านเอง โดยเฉพาะการดีลกับเจ้าหน้าที่สำรวจ

1. ถ้าไม่แน่ใจ…อย่าเขียนอุทธรณ์เอง มั่วๆ หรือตามที่เจ้าหน้าที่บอกให้เขียน เพราะเราไม่เคยเห็นใคร อุทธรณ์ได้เลย และยิ่งไปกว่านั้น สิ่งที่ท่านเขียนจะมัดท่านเอง จนการไปอุทธรณ์ต่อศาลปกครอง ยิ่งทำได้ยาก

เพราะเจ้าหน้าที่ สามารถอ้างได้ว่า ได้ทำตามกระบวนการครบถ้วน เรียบร้อยหมดแล้ว และที่ท่านเคยอุทธรณ์ ก็ถูกปัดตกโดยรัฐมนตรีเรียบร้อย⁉

เจอแบบนี้ อุทธรณ์ไป เสียเวลาเสียเงินเปล่าครับ โอกาสชนะ หรือได้เพิ่ม แทบไม่มี !!

2. เอกสารประกอบ+ภาพประกอบต้องมีเป็นหลักฐาน : ตอนสำรวจ โดยปกติ เจ้าหน้าที่จะไม่แจ้งราคาที่เขาประเมินให้ท่านทราบ (ถ้าท่านไม่ใช่วงในจริงๆ) รายการชดเชยอื่นๆ นอกจาก ค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ท่านต้องสำแดงให้ครบ ทำเอกสารประกอบให้เรียบร้อยเป็นทางการ

เจอบ่อยมากครับ หลายท่านบอกว่า แจ้งเจ้าหน้าที่ไปแล้ว แต่เขาไม่ให้ เขาไม่บอกด้วย มาทราบเอาตอนประกาศราคาแล้ว (ซึ่งเขามักจะอ้างว่า ส่งไปแล้วไม่อนุมัติ)

และเมื่อถามว่า แล้วท่านมีหลักฐานอะไร สำแดงกัน หรือเปล่า? รูปมีไหม? เอกสารจดทะเบียนบริษัท? ที่แสดงว่า ท่านเสียหาย ส่วนใหญ่คำตอบคือ “ไม่มี” แค่บอกเจ้าหน้าที่เฉยๆ (สรุป บอกลม ได้ลมครับ)

3. อย่าลืมทำการประเมินและมีตัวเลขแบบมีที่มาที่ไป สมเหตุสมผล ไม่ใช่แล้วแต่โชคชะตา หรือเจ้าหน้าที่กำหนด หลายท่านเข้ามาปรึกษา บอกว่าไม่พอใจกับตัวเลขที่ได้เวนคืน ทำอุทธรณ์ไปก็แล้ว พอสอบถามว่า คิดว่าควรได้เท่าไหร่? หลายท่านกลับไม่ทราบ อยากได้มากที่สุด (เลยไม่รู้จะไปไงต่อ ตัวเลขมันออกมาหมดแล้ว)

4. เวลาที่สำรวจและประเมินสร้างความแตกต่างได้ มูลค่าอสังหาริมทรัพย์มีการเพิ่มมูลค่าขึ้นทุกปี แต่เนื่องจากกระบวนการเวนคืน บางครั้งกินเวลา 1-2 ปีกว่าจะทำการโอนกันได้ ส่วนต่างของราคา 1-2 ปี บางทีขึ้นได้ถึง 10-20% ทีเดียว

ดังนั้น ในบางกรณี การถูกสำรวจและประเมินก่อนจะทำให้ท่านเสียเปรียบอย่างมาก การอุทธรณ์ หลายครั้งที่ได้เพิ่ม ก็มาจากเวลาการประเมินนี่แหละครับ แต่ไม่ใช่เหตุผลลมๆแล้งๆ ประมาณว่า คนอื่นได้เท่านั้น แต่ทำไมฉันได้เท่านี้

ล่าสุด มีเจ้าของที่ พอรู้ว่าที่ตัวเองจะถูกเวนคืน ก็ไปหาต้นอ่อน ต้นมะม่วง ต้นไม้มีค่ามาลงพื้นที่ตัวเองเป็นการใหญ่ ซึ่งเหมือนจะฉลาด แต่พลาดตรงที่ไปยอมให้เจ้าหน้าที่รีบเข้าไปสำรวจที่ดิน ก็เห็นเป็นต้นไม้กระตอยกันอยู่ สรุปว่า ก็ไม่ได้คิดมูลค่าต้นไม้ที่เพิ่งเอาไปลง โดนถ่ายรูปเป็นหลักฐาน ก็เอวังด้วยประการฉะนี้

5. ปรึกษามืออาชีพ หรือทนายบ้านและคอนโด หากท่านไม่แน่ใจ กังวล หรือไม่ทราบ เพื่อให้ติดตามการเวนคืนให้แต่เนิ่นๆ เพื่อท่านจะได้รับคำแนะนำ และจัดเตรียมเอกสารประกอบให้เรียบร้อย

อย่ากลัวทนาย หรือค่าใช้จ่ายนะครับ มันเทียบกันไม่ได้++ 😅 และหากท่านได้เงินชดเชยไม่คุ้ม หรือหากต้องขึ้นศาลปกครอง ค่าใช้จ่าย หรือต้นทุนที่เสียไป มันเทียบกันไม่ได้เลย เดี๋ยวจะเข้าทำนองว่า “เสียน้อยเสียยาก เสียมากเสียง่าย”

หรือ รีบมาคุยปรึกษาทนายบ้านและคอนโดก่อนครับ ปรึกษาเบื้องต้น ฟรี‼ ไม่มีค่าใช้จ่ายใดใด (สิ่งที่น่าเสียใจ และเสียดาย คือ หลายๆเคส เข้ามาปรึกษาเราเมื่อสายไปแล้ว กว่าครึ่ง ซึ่งทางเราเองได้บอกท่านสมาชิกหลายท่าน ไปตามตรงว่า เราไม่น่าจะทำอะไรได้ ถึงดำเนินการอุทธรณ์ศาลปกครอง ก็ไม่น่าชนะด้วย เพราะเอกสารมัดตัวท่านหมดแล้ว เหลือแค่ไปโอนที่ดินเท่านั้น!! ใครบอกว่า ยังอุทธรณ์ให้ท่านได้ ต้องระวัง!! )

สอบถาม ปรึกษา ฟรี! inbox เฟสบุ๊คเพจ หรือติดต่อ ทางโทรศัพท์ โทร. 080-315-5686