บริการงานกฎหมาย : คดี ฟ้องขับไล่ บุกรุก >> ผู้เช่า ผู้อาศัย เจ้าของเดิม ทรัพย์บังคับคดี ครอบครองปรปักษ์ แย่งสิทธิครอบครอง

ทรัพย์ของใคร ใครก็รัก บ้านและที่ดินของใคร ใครก็หวง ทั้ง คนเช่าฟ้าประทาน เบี้ยวไม่จ่ายค่าเช่า หมดสัญญา หน้าด้านหน้าทนอยู่ เป็นภาระ สร้างความเสียหาย เป็นกาฝาก เป็นปรสิต โจรละโมบหน้าด้าน หรือเจ้าของที่ดินข้างเคียงบุกรุก อยากได้ทรัพย์สินของคนอื่น หมายแย่งชิงสิทธิครอบครองของคุณ เจตนาครอบครองปรปักษ์ ซื้อทรัพย์บังคับคดี แต่เข้าครอบครองไม่ได้ เจอคนดื้อแพ่ง ไม่ยอมออก หรือ กรณีอื่นใด ที่มีผู้ขัดขวางการใช้สิทธิครอบครองของคุณ ไม่ให้คุณใช้ประโยชน์ในบ้าน ที่ดิน หรือทรัพย์สินของคุณ

ให้ “ทนายบ้านและคอนโด” ฟ้อง หรือใช้สิทธิขับไล่ ให้คุณสิครับ!!

ทนายบ้านและคอนโด ตัวจริง…รู้จริง เรื่องกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ด้วยประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ และทนายความ กว่า 10 ปี ด้านอสังหาฯ ผ่านมือมา นับพันคดี กว่า 300 เคสต่อปี หลายคดีในนั้น เราสู้ให้ถึงที่สุด จนได้เงินคืนพร้อมค่าปรับ 10 กว่าล้าน เราอยู่กับลูกความจนถึงที่สุด ขอให้เราเป็นหนึ่งในตัวช่วย เพื่อบรรเทาความเดือดร้อน และปกป้องสิทธิให้คุณ

สอบถาม ปรึกษา ฟรี! inbox เฟสบุ๊คเพจ หรือติดต่อ ทางโทรศัพท์

เหตุตามกฎหมาย เพื่อใช้สิทธิในการขับไล่

1) การเช่า สัญญาเช่า

เป็นมูลเหตุที่ก่อให้เกิดการฟ้องขับไล่จำนวนมาก เบี้ยวไม่จ่ายค่าเช่า จนต้องบอกเลิกสัญญา หมดสัญญาเช่าแล้วไม่ยอมออก บางรายที่เป็นข่าวครึกโครม ทำสัญญาแล้วแต่ไม่จ่ายสักเดือน ไม่ยอมออก หน้าด้านอยู่กันฟรีๆ

สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า ผู้เช่าตายสัญญาเช่าก็ระงับ บริวาร หรือทายาทไม่สามารถสืบทอดได้ เว้นแต่ ในสัญญามีระบุอนุญาตให้มีการ “เช่าช่วง” (คำพิพากษาศาลฎีกา 2939/2559 และ 11058/2559) หรือ สัญญาเช่านั้น เป็น “สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษ” เช่น การปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้าง หรือพืชผลลงในที่ดินของผู้อื่นเพื่อการหาประโยชน์เป็นเวลานาน การก่อสร้างต่อเติมทรัพย์ที่จะเช่าเพื่อเป็นการต่างตอบแทนกับการที่จะได้เช่าระยะยาว การออกเงินช่วยค่าก่อสร้าง เป็นต้น สัญญาเช่าลักษณะนี้เป็น สัญญาไม่มีแบบ ผู้เช่าตายสัญญาไม่ระงับ สามารถตกทอดไปยังทายาทได้

การบอกเลิกสัญญาเช่า มีผลต่อการฟ้องคดีขับไล่ กล่าวคือ ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อน “ชั่วกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่ง” เป็นอย่างน้อย เช่น เราให้ชำระค่าเช่ารายเดือน ดังนั้นแล้วต้องบอกก่อนเป็นระยะเวลา 1 เดือน แต่ถ้าสัญญาเช่าระบุมากกว่านั้นมาก เช่น ชำระค่าเช่าทุกไตรมาส ครึ่งปี หรือปีละครั้ง ผู้ให้เช่า “ไม่จำเป็น” ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า มากกว่า 2 เดือน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 566

2) การเช่าช่วง

โดยชอบนั้น คือ ผู้ให้เช่าเดิมต้องยินยอม หรือสัญญาเช่าเดิมยอมให้ทำได้ ผลคือ จะทำให้ ผู้เช่าช่วงไม่มีฐานะเป็นบริวารของผู้เช่าเดิม แต่ถ้าเป็นการเช่าช่วงโดยมิชอบ ผู้เช่าช่วงจะมีฐานะเป็นเพียง บริวารของผู้เช่าเดิม เมื่อฟ้องขับไล่ผู้เช่าก็ขับไล่ผู้เช่าช่วงในฐานะบริวารได้ด้วย

3) สิทธิอาศัย

การให้สิทธิอาศัยถือเป็นสัญญาที่ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิ บุคคลสิทธินี้ก่อให้เกิดสิทธิและหน้าที่ระหว่างผู้ให้อาศัย และผู้อาศัย อาจจะมีกำหนดเวลาหรือไม่มีกำหนดเวลาก็ได้ ในช่วงระยะเวลาการยอมให้อยู่อาศัย การทำประโยชน์ต่าง ๆ ดังกล่าวก็ไม่เป็นละเมิด แต่ถ้าผู้ให้อาศัยไม่ประสงค์จะให้ผู้อาศัย เมื่อใด ผู้ให้อาศัยก็มีสิทธิจะขับไล่ผู้อาศัยออกไปได้ทันที และผู้อาศัยก็มีหน้าที่จะต้องออกไป การพิพาทสิทธิอาศัย เช่น ญาติพี่น้องอาศัยในทรัพย์ในบ้านเรา ทรัพย์ของเรา แบ่งมรดกจดทะเบียนให้เรียบร้อย พี่น้องที่ได้บ้านหลัก ไม่อยากให้พี่น้องคนอื่นอยู่ ยกเว้น มีข้อตกลงระหว่างกันเป็นอื่น เป็นต้น

4) ละเมิด

“การละเมิด” เช่น การบุกรุก ก่อสร้างล้ำเขตที่ดิน คนแปลกหน้าแอบเข้ามาอยู่อาศัยในที่ดิน หรือบ้านของคุณ เจตนาแย่งการครอบครองสิทธิ ครอบครองปรปักษ์ เป็นต้น ซึ่งการละเมิดอาจเป็นผลต่อเนื่องจากเหตุตามกฎหมายอื่น เช่น กรณีเช่าแล้วต่อมาหมดสัญญาเช่า แต่ผู้เช่าไม่ยอมออกก็เป็นการอยู่โดยละเมิด หรือ การเข้าอยู่อาศัย เมื่อเจ้าของไม่ให้อยู่อาศัยต่อไป การอยู่อาศัยต่อมาก็เป็นละเมิด

5) สิทธิเหนือพื้นดิน

“สิทธิเหนือพื้นดิน” คือ การที่ เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินยินยอมให้บุคคลอื่น มีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินใต้ดิน แต่ไม่มีสิทธิในที่ดิน โดยโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกนั้นไม่ตกเป็นส่วนควบกับที่ดิน

ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1410 วางบทบัญญัติไว้ว่า “เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินใต้ดินนั้น”

สำหรับการได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินนั้น อาจได้มาโดยทางนิติกรรมหรือโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมก็ได้ ซึ่งอาจมีการกำหนดเวลา หรือไม่ก็ได้ แต่การบอกกล่าวล่วงหน้าเพื่อบอกเลิกสิทธิเหนือพื้นดินในกรณีไม่มีกำหนดเวลานั้น ต้องบอกก่อนล่วงหน้า 1 ปี ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1413 “ถ้าสิทธิเหนือพื้นดินนั้นไม่มีกำหนดเวลาไซร้ ท่านว่าคู่กรณีฝ่ายใดจะบอกเลิกเสียในเวลาใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าแก่อีกฝ่ายหนึ่งตามสมควร ถ้ามีค่าเช่าซึ่งจำต้องให้แก่กันไซร้ ท่านว่าต้องบอกล่วงหน้าปีหนึ่ง หรือให้ค่าเช่าปีหนึ่ง”

6) สิทธิเก็บกิน

เป็นสิทธิที่ทำให้สามารถครอบครอง ใช้ ถือเอาประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ “สิทธิเก็บกิน” จะก่อให้เกิดขึ้นได้แต่เฉพาะในอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น (ตาม ป.พ.พ.1417 วรรคแรก) สิทธิเก็บกินเป็นสิทธิเฉพาะตัว ถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย สิทธินั้นย่อมสิ้นไป เป็นสิทธิเฉพาะตัว ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1418

7) ขายฝาก

“การขายฝาก” คือ สัญญาซื้อขายในกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สิน ที่ตกไปเป็นของผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงให้ผู้ขายฝาก สามารถไถ่ทรัพย์คืนได้ในเวลาที่กำหนด ในกรณีล่วงเลยกำหนดระยะเวลาไถ่ถอน กรรมสิทธิ์เป็นของผู้รับขายฝากโดยสมบูรณ์

จนกว่าจะหมดระยะเวลาไถ่ถอน ผู้ขายฝากมีสิทธิครอบครอง ใช้สอย และถือเอาประโยชน์ดอกผลที่เกิดจากทรัพย์สินที่ขายฝาก โดยไม่ต้องชำระค่าตอบแทนให้กับผู้ซื้อฝาก ตาม พรบ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดิน เพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. ๒๕๖๒ มาตรา 12 และ มาตรา 13 ในกรณีที่ผู้ขายฝากได้ให้ผู้อื่นใช้ทรัพย์สิน ก่อนการขายฝาก การขายฝากย่อมไม่กระทบต่อสิทธิของผู้ใช้ประโยชน์ดังกล่าว

8) กรณีอื่นๆ

เช่น สิทธิครอบครองทรัพย์ที่ได้จาก “การซื้อทรัพย์บังคับคดี” ซึ่งกฎหมายได้ให้ความคุ้มครองมากกว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แบบปกติ หากเจ้าของเดิม หรือผู้อาศัย และบริวารไม่ยอมออกจากทรัพย์ การขับไล่สามารถดำเนินการได้ โดยไม่ต้องฟ้องขับไล่

หรือ กรณีการใช้สิทธิในฐานะเจ้าของรวม ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1360 “เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ มีสิทธิใช้ทรัพย์สินได้ แต่การ ใช้นั้นต้องไม่ขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่น ๆ ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ จะจำหน่ายส่วน ของตนหรือจำนอง หรือก่อให้เกิดภารติดพันก็ได้” ทรัพย์สินกงสีที่พี่น้องถือร่วมกัน แล้วคนใดคนหนึ่ง นำไปปล่อยให้ผู้อื่นใช้ประโยชน์ โดยพี่น้องคนอื่นไม่เห็นชอบด้วย เป็นต้น

ฟ้อง และใช้สิทธิขับไล่ โดย “ทนายบ้านและคอนโด” ทนายความเฉพาะทางด้านอสังหาริมทรัพย์ ให้คุณสิครับ!!

สอบถาม ปรึกษา ฟรี! inbox เฟสบุ๊คเพจ หรือติดต่อ ทางโทรศัพท์

ขั้นตอนขับไล่ตามกฎหมาย

หลังจากเราดำเนินการใช้สิทธิทางศาลฟ้องขับไล่ จนชนะได้คำพิพากษามาแล้ว เราต้องดำเนินการตามขั้นตอนต่อไปนี้

1) ยื่นคำขอศาลออก “หมายตั้งพนักงานบังคับคดี”

แม้เรามีคำพิพากษาชนะคดีจนถึงที่สุด โจทก์ไม่มีอำนาจไปขับไล่จำเลย หรือผู้อยู่อาศัย และบริวารได้เอง ต้องกระทำการผ่านเจ้าพนักงานบังคับคดี หรือศาลต้องออกหมายตั้ง หรือออกหมายบังคับดดีก่อน

“หมายตั้งพนักงานบังคับคดี” ถือเป็นคำสั่งของศาล แต่งตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดีในการดำเนินการบังคับคดีตามกฎหมาย หรือตามคำพิพากษา ซึ่งหมายถึง “อำนาจในการบังคับขับไล่” นั้นเอง (ป.วิ.พ.มาตรา 274)

ศาลออก “หมายตั้งพนักงานบังคับคดี” คือ ศาลชั้นต้นที่ได้พิจารณา พิพากษา หรือตัดสินคดีนั้นๆ (ป.วิ.พ. มาตรา 271 วรรคหนึ่ง) แต่สำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จากการบังคับคดี ผู้ซื้อสามารถขอหมายตั้ง ได้ที่ศาลที่อสังหาริมทรัพย์นั้น ตั้งอยู่ก็ได้ (ป.วิ.พ. มาตรา 334)

2) เจ้าพนักงานบังคับคดีปิดประกาศขับไล่

หลังจากเราได้หมายตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดีจากการ “ฟ้องขับไล่” เจ้าพนักงานบังคับคดีจะปิดประกาศขับไล่ และให้โอกาสคนที่ไม่ได้เป็น “บริวาร” ของจำเลยยื่นคำร้องขอแสดงอำนาจพิเศษต่อศาลภายใน 15 วัน (ป.วิ.พ.มาตรา 353 อนุมาตรา 2)

“คำร้องขอแสดงอำนาจพิเศษในการอยู่อาศัย หรือครอบครองทรัพย์” คือ การที่ผู้อยู่อาศัยแสดงตนว่า ไม่ได้เป็น “บริวาร” “ลูกหนี้” หรือ “จำเลย” ตามคำพิพากษา แต่มีสิทธิอาศัย หรือครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้น แยกจากสิทธิ์ของจำเลยในคดี สิทธินี้อาจได้มาจาก “สัญญาเช่าที่จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย”, “สิทธิตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่า”, “สิทธิเก็บเกิน”, “สิทธิอาศัย”, “ทรัพย์อิงสิทธิ”, “การแย่งสิทธิครอบครอง”, หรือ “ครอบครองปรปักษ์”

3) แจ้งเจ้าพนักงานบังคับคดีให้ขอศาลออกหมายจับ

เมื่อพ้นกำหนดแล้ว จำเลย หรือผู้อยู่อาศัยยังไม่ยอมออกจากอสังหาริมทรัพย์นั้น เราต้องทำการแจ้งต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีให้ขอศาลออกหมายจับ ซึ่งเจ้าพนักงานบังคับคดีก็จะรายงานต่อศาล เพื่อขอให้ศาลออกหมายจับผู้ที่ยังอยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์นั้น

4) นำหมายจับให้ตำรวจดำเนินการจับกุมบุคคลที่ยังอยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์นั้น

เมื่อได้หมายจับมาแล้ว ผู้มีอำนาจดำเนินการจับกุม คือ “ตำรวจ” ทนายจะคัดหมายจับที่ศาล ประสานงานกับเจ้าหน้าที่ตำรวจท้องที่ ดำเนินการจับกุมต่อไป

5) ตำรวจนำตัว บุคคลที่ยังอยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์นั้น มาส่งศาล

เมื่อเจ้าหน้าที่ตำรวจจับกุมตัวได้แล้ว ก็จะนำจำเลย หรือ “บุคคลที่ยังอยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์นั้น” มาส่งที่ศาล และเจ้าพนักงานบังคับคดีก็จะดำเนินการส่งมอบการครอบครองให้เราทำการครอบครองต่อไป

โดยปกติในการจับกุมครั้งแรก ศาลจะให้จำเลย หรือ “บุคคลที่ยังอยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์นั้น” ประกันตัวออกไป โดยมีเงื่อนไขกำหนดเวลาให้ขนย้ายทรัพย์สิน และบริวารออกไปในเวลาที่กำหนด ซึ่งโดยมาก เมื่อถึงจุดนี้ ผู้อยู่อาศัยก็จะยอมย้ายออก แต่หากดื้อแพ่ง เมื่อครอบกำหนดแล้ว โดนจับกุมครั้งที่ 2 ศาลจะไม่ให้ประกันตัว จนกว่าพนักงานบังคับคดีจะส่งมอบการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ให้เรา เสร็จสิ้น

ในกรณีผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ จากการขายทอดตลาดของสำนักงานบังคับคดี แต่ยังมีเจ้าของเดิม หรือจำเลยและบริวารอาศัยอยู่ ผู้ซื้อต้องดำเนินการยื่นคำร้องต่อศาล เพื่อบังคับให้ลูกหนี้หรือจำเลยและบริวารออกไป โดยผู้ซื้อ “ไม่จำเป็น” ต้องยื่นคำร้องฟ้องขับไล่เป็นคดีใหม่ เมื่อ พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 30) พ.ศ. 2560 ได้เริ่มบังคับใช้

ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีตามคำสั่งศาล จะได้รับความคุ้มครองเหนือกว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ปกติ เพราะเป็นการซื้อทรัพย์จากคำสั่งศาล สามารถร้องขอให้ศาลออก “หมายตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดี” เพื่อขับไล่เจ้าของเดิม ผู้อยู่อาศัย ตลอดจนบริวาร ออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาจากการขายทอดตลาดได้ทันที (ป.วิ.พ.มาตรา 334)

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5502/2555

โจทก์ร้องขอให้บังคับคดีแก่จำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นลูกหนี้ตามคำพิพากษาภายใน 10 ปี นับแต่วันที่ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษา การที่ผู้ซื้อทรัพย์ดำเนินการบังคับคดีต่อเนื่องจากโจทก์ จึงไม่ต้องยื่นคำขอให้บังคับคดีภายใน 10 ปี นับแต่วันมีคำพิพากษาตามที่ ป.วิ.พ. มาตรา 271 บัญญัติไว้

ป.วิ.พ. มาตรา 309 ตรี บัญญัติว่า “เมื่อเจ้าพนักงานบังคับคดีโอนอสังหาริมทรัพย์ที่ขายให้แก่ผู้ซื้อ หากทรัพย์สินที่โอนนั้นมีลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารอาศัยอยู่ และลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารไม่ยอมออกไปจากอสังหาริมทรัพย์นั้น ผู้ซื้อทรัพย์ชอบที่จะยื่นคำขอฝ่ายเดียวต่อศาลที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ในเขตศาล ให้ออกคำบังคับให้ลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารออกไปจากอสังหาริมทรัพย์นั้นภายในระยะเวลาที่ศาลเห็นสมควรกำหนด แต่ไม่น้อยกว่าสามสิบวัน…” คดีนี้ผู้ซื้อทรัพย์เป็นผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์พิพาทจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี ผู้ซื้อทรัพย์จึงมีสิทธิยื่นคำขอต่อศาลให้ออกคำบังคับให้จำเลยที่ 3 และบริวารออกไปจากอสังหาริมทรัพย์พิพาท โดยไม่ต้องฟ้องเป็นคดีใหม่อันเป็นการปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมาย หาขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชนไม่

นอกจากนี้ ในกรณีที่ “หมายตั้งพนักงานบังคับคดี” ได้มาจาก “การซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด” ก็ไม่จำเป็นต้อง “ปิดประกาศขับไล่” เพราะผ่านกระบวนการ “ปิดประกาศขายทอดตลาด” มาก่อนแล้ว (ป.วิ.พ. มาตรา 334)

ฟ้อง และใช้สิทธิขับไล่ โดย “ทนายบ้านและคอนโด” ทนายความเฉพาะทางด้านอสังหาริมทรัพย์ ให้คุณสิครับ!!

สอบถาม ปรึกษา ฟรี! inbox เฟสบุ๊คเพจ หรือติดต่อ ทางโทรศัพท์

อัตราค่าธรรมเนียมศาลในการฟ้องคดีขับไล่

1) คดีไม่มีทุนทรัพย์ ฟ้องขับไล่อย่างเดียว ให้จำเลยขนย้ายออก มีค่าธรรมเนียมศาล 200 บาท ยื่นฟ้องจะเป็นคดีมโนสาเร่

2) คดีมีทุนทรัพย์ หากฟ้องขับไล่และเรียกค่าขาดประโยชน์ หรือผิดสัญญาจากการเช่าหรือเรียกร้องเป็นเงิน ต้องชำระค่าธรรมเนียมศาลในอัตราร้อยละ 2 ทั้งนี้หากฟ้องคดีโดยมีทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 แสนบาท เสียค่าธรรมเนียมศาลไม่เกิน 1,000 บาท แต่หาก ฟ้องเรียกค่าเสียหายมีทุนทรัพย์มากกว่า 300,000 บาท แต่ไม่เกิน 50 ล้านบาท ชำระค่าธรรมเนียมศาลในอัตราร้อยละ 2 ไม่เกิน 2 แสนบาท

3) จำเลยฟ้องแย้ง กรณีจำเลยยื่นคำให้การต่อสู้ว่าที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย เพราะเหตุครอบครองปรปักษ์ หรือแย่งกรรมสิทธิ์ครอบครอง ต้องดำเนินคดีแบบคดีมีข้อพิพาทและเสียค่าธรรมเนียมศาลเพิ่มเติมทั้งโจทก์และจำเลยในอัตราร้อยละ 2 ของราคาทรัพย์พิพาท

เอกสารประกอบการยื่นคำร้อง

เอกสารหลักฐานที่ต้องเตรียมประกอบการฟ้องขับไล่

1) หลักฐานแสดงความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ที่พิพาท

2) สำเนา หรือสัญญาการทำนิติกรรมระหว่างกัน หรือสัญญาเช่า (หากมี)

3) สำเนาภาพถ่าย ภาพเคลื่อนไหว หรือหลักฐานใดที่แสดงให้เห็นถึงการกระทำ ละเมิดของจำเลยรวมถึงบริวาร

4) กรณีต้องการเรียกค่าเสรียหาย ค่าขาดประโยชน์ ต้องมีหลักฐานแสดงให้เห็นว่า อสังหาฯ พิพาทนั้นมีราคาให้เช่าหรืออาจมีราคาให้เช่าต่อพื้นที่ หรืออาจใช้หลักฐานในการปล่อยให้บุคคลอื่นเช่าหรือหลักฐานการเช่าของอสังหาริมทรัพย์ข้างเคียง หรือเล่มประเมิน เพื่อประกอบการพิจารณาการกำหนดจำนวนเงิน ในการสั่งค่าเสียหายของศาล

เอกสารหลักฐานที่ต้องเตรียม กรณีขับไล่ ออกจากทรัพย์บังคับคดี

1. สำเนาเอกสารกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ หรือโฉนดที่ดิน

2.สำเนาสัญญาซื้อขายที่กรมที่ดิน

3. สำเนาประกาศขายทอดตลาดของสำนักงานบังคับคดี

4.สำเนาหลักฐานสัญญาที่จะซื้อจะขายและวางมัดจำที่กรมบังคับคดี

5.สำเนาหลักฐานการชำระเงิน

6.รูปถ่ายหรือหลักฐาน การอยู่อาศัยในทรัพย์สินของจำเลยหรือบริวาร ไม่มีก็ได้

ฟ้อง และใช้สิทธิขับไล่ โดย “ทนายบ้านและคอนโด” ทนายความเฉพาะทางด้านอสังหาริมทรัพย์ ให้คุณสิครับ!!

สอบถาม ปรึกษา ฟรี! inbox เฟสบุ๊คเพจ หรือติดต่อ ทางโทรศัพท์

อัตราค่าวิชาชีพและบริการ ใช้สิทธิขับไล่

ฎีกาที่น่าสนใจ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6962/2551 : ฟ้องขับไล่ หลังสิ้นสุดระยะเวลาเช่าตามสัญญา ถือเป็นมูลละเมิด ดังนี้สัญญาเช่าไม่ต้องปิดอากรแสตมป์

โจทก์ฟ้องว่าจำเลยอยู่ในที่ดินของโจทก์ภายหลังจากที่สัญญาเช่าครบกำหนด โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไปและบอกกล่าวให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินของโจทก์แล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยและบริวารรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินของโจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเสียหาย 1,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไป เป็นการฟ้องขอให้บังคับจำเลยในมูลละเมิด มิใช่เป็นการฟ้องบังคับตามสัญญาเช่าทรัพย์ โจทก์ในฐานะที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ย่อมมีสิทธิที่จะฟ้องขับไล่ได้โดยไม่จำต้องใช้หนังสือสัญญาเช่าที่ดินเป็นพยานหลักฐานในคดี แม้สัญญาเช่ามิได้ปิดอากรแสตมป์ก็รับฟังเป็นพยานหลักฐานได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2153/2552 : เรียกค่าเสียหายมูลละเมิด ย้อนหลังได้ 1 ปี

จำเลยทำสัญญาเช่าแผงจำหน่ายอาหารจากโจทก์โดยสัญญาเช่าระบุว่า กรณีที่มีปัญหาข้อพิพาทในการปฏิบัติตามสัญญา ผู้เช่ายอมให้โจทก์เป็นคณะอนุญาโตตุลาการทำการชี้ขาดและผู้เช่าต้องปฏิบัติตามคำชี้ขาดนั้น ข้อตกลงดังกล่าวเป็นกรณีที่ระบุถึงปัญหาข้อพิพาทในการปฏิบัติตามสัญญาเช่า แต่โจทก์ฟ้องคดีนี้เพราะเหตุครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้วจำเลยไม่ยอมออกจากแผงที่เช่า มิใช่เป็นกรณีที่มีปัญหาข้อพิพาทในการปฏิบัติตามสัญญาเช่า โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องคดีได้โดยไม่จำต้องเสนอข้อพิพาทต่ออนุญาโตตุลาการก่อน

เมื่อสัญญาเช่าแผงจำหน่ายอาหารครบกำหนดเวลาเช่าตามที่ได้ตกลงกันไว้สัญญาเช่าเป็นอันระงับลงโดยมิพักต้องบอกกล่าวก่อน จำเลยมีหน้าที่ต้องส่งคืนแผงที่เช่าแก่โจทก์ การที่จำเลยไม่ยอมส่งคืนแผงที่เช่าแก่โจทก์เป็นการผิดสัญญาเช่าและการที่จำเลยยังครอบครองแผงที่เช่าต่อไปโดยโจทก์ไม่ยินยอมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายด้วย โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยได้ทั้งฐานผิดสัญญาและฐานกระทำละเมิด แต่ตามสัญญาเช่าไม่มีข้อความใดกำหนดให้โจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายฐานผิดสัญญาเช่าในกรณีสัญญาเช่าสิ้นสุดหรือระงับลงเพราะครบกำหนดเวลาเช่า จึงไม่กำหนดค่าเสียหายจากการผิดสัญญาเช่าให้แก่โจทก์ โจทก์คงมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายในมูลละเมิดจากจำเลยนับแต่วันที่จำเลยไม่ยอมออกจากแผงที่เช่า แต่ค่าเสียหายในมูลละเมิดดังกล่าวที่เกิดก่อนวันฟ้องคดีย้อนขึ้นไปเกิน 1 ปี เป็นอันขาดอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา 448 วรรคหนึ่ง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6458/2551 : สิทธิอาศัย เมื่อบอกกล่าวให้ออก แต่ไม่ยอมออก ถือเป็นการละเมิดเจ้าของ

โจทก์เป็นผู้เยาว์อายุ 17 ปี เป็นบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายของ น. กับ ผ. โจทก์แป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามฟ้องโดยการรับมรดกจาก ผ. จำเลยเคยเป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทแม้จะทำสัญญาเช่ากับ น. ซึ่งเป็นภริยาโดยชอบด้วยกฎหมายของ ผ. แต่ก็ทำสัญญาเช่าหลังจากที่ ผ. ถึงแก่ความตายแล้ว น. จึงมีส่วนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทด้วย และไม่มีกฎหมายบังคับว่าผู้ให้เช่าจะต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่า เมื่อโจทก์รับโอนที่ดินพิพาทจึงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 569 โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง

ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1402 บัญญัติว่า “บุคคลใดได้รับสิทธิอาศัยในโรงเรือนบุคคลนั้นย่อมมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า” จะเห็นได้ว่า สิทธิอาศัยมีได้แต่เฉพาะสิทธิที่จะอยู่อาศัยในโรงเรือนของบุคคลอื่นเท่านั้น เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าบ้านดังกล่าวเป็นของจำเลยเอง และโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างในที่ดินพิพาทของโจทก์ จำเลยจึงไม่มีสิทธิอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทอีกต่อไปเมื่อโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่ดินพิพาทแต่จำเลยเพิกเฉยจึงเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์แล้ว โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3918/2562 : หากจำเลยต่อสู้ ที่ดินพิพาทเป็นของตน คดีจะกลายเป็นคดีมีทุนทรัพย์ โดยถือตามราคาประเมินที่ดิน

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาทโดยอ้างว่าโจทก์เป็นผู้มีสิทธิครอบครอง จำเลยให้การต่อสู้ว่า ที่ดินพิพาทเป็นของจำเลย จึงเป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันอาจคำนวณเป็นราคาเงินได้หรือเป็นคดีมีทุนทรัพย์ การที่ศาลชั้นต้นพิจารณาคดีโดยมิได้กำหนดว่าคดีของโจทก์เป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันอาจคำนวณเป็นราคาเงินได้หรือเป็นคดีมีทุนทรัพย์และเรียกให้โจทก์เสียค่าขึ้นศาลเพิ่มตามราคาที่ดินพิพาท จนกระทั่งศาลชั้นต้นมีคำพิพากษา รวมทั้งมีคำสั่งรับอุทธรณ์ของโจทก์ขึ้นมา ล้วนแต่เป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาโดยผิดหลง ทำให้โจทก์เข้าใจผิดว่าเป็นกระบวนพิจารณาที่ชอบและโจทก์สามารถอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงได้ ดังนั้น เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรม ศาลฎีกาเห็นควรให้โอกาสแก่โจทก์ในการดำเนินการขอให้รับรองอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงหรือให้ได้รับอนุญาตให้อุทธรณ์เป็นหนังสือ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 224 วรรคหนึ่ง และให้ศาลชั้นต้นพิจารณามีคำสั่งเกี่ยวกับอุทธรณ์ของโจทก์ต่อไป

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 79/2551 : เจ้าของร่วม อนุญาตให้อยู่อาศัย แต่เจ้าของร่วมคนอื่น ไม่ได้ยินยอมด้วย สามารถฟ้องขับไล่ได้

การจัดการทรัพย์สินตามธรรมดาเพื่อรักษาทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 1358 วรรคสอง เจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งมีสิทธิจัดการได้เสมอโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่นก่อน แต่การที่ ส. เจ้าของรวมคนหนึ่งให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทโดยทำสัญญาเช่าหลังจากโจทก์เจ้าของรวมอีกคนกำลังฟ้องขับไล่จำเลยผู้เช่าออกไปจากที่เช่า ย่อมเป็นการก่อให้เกิดภาระติดพันตึกแถวพิพาทซึ่งต้องได้รับความยินยอมจากโจทก์เจ้าของรวมด้วยตาม ป.พ.พ. มาตรา 1361 วรรคสอง เมื่อโจทก์ผู้เป็นเจ้าของรวมในตึกแถวพิพาทมิได้รู้เห็นยินยอมด้วย สัญญาเช่าจึงไม่สมบูรณ์และถือว่าเป็นการใช้สิทธิขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1360 วรรคหนึ่ง สัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับ ส. เจ้าของรวมจึงไม่ผูกพันโจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 13846/2553 : ซื้อทรัพย์ขายทอดตลาดมาจากธนาคาร ย่อมได้รับความคุ้มครองต่อมาจากธนาคาร ผู้ซื้อทรัพย์ได้เช่นเดียวกัน

ธนาคาร ก. เป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาทโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล ย่อมได้รับความคุ้มครองสิทธิมิให้เสียไป แม้ที่ดินพิพาทมิใช่ของจำเลยหรือลูกหนี้โดยคำพิพากษา ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1330 โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาทจากธนาคาร ก. อีกทอดหนึ่ง ถือได้ว่าเป็นผู้สืบสิทธิที่ได้รับความคุ้มครองสิทธิที่มีอยู่ตามมาตรา 1330 เช่นเดียวกัน แม้โจทก์ทั้งสองจะมิใช่ผู้ซื้อที่ดินดังกล่าวจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยตรง หรือโจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินดังกล่าวโดยทราบมาก่อนว่าจำเลยปลูกบ้านและสิ่งปลูกสร้างอื่นในที่ดินพิพาทเป็นเวลานานแล้ว หรือการที่จำเลยครอบครองทำประโยชน์ปลูกบ้านและสิ่งปลูกสร้างอื่นอย่างถาวรในที่ดินพิพาทมาเป็นเวลาเกินกว่า 20 ปี แล้วโดยไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้าน และมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เป็นหลักฐาน ก็ไม่อาจยกสิทธิดังกล่าวขึ้นใช้ยันสิทธิของโจทก์ทั้งสองได้ และเมื่อโจทก์ทั้งสองบอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนบ้านและสิ่งปลูกสร้างอื่นกับให้ออกไปจากที่ดินพิพาทแล้ว จำเลยยังคงเพิกเฉย โจทก์ทั้งสองย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาทได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9788/2553 : โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยบุกรุก จำเลยฟ้องแย้งครอบครองปรปักษ์ ต้องพิสูจน์ให้ได้ว่า ครอบครองเพื่อตนเอง สงบ เปิดเผย เป็นสัดส่วน มั่นคง ไม่ใช่ลับๆล่อๆ ให้คนเข้าใจผิด

การครอบครองที่ดินของผู้อื่นจนได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 นั้น ผู้ครอบครองต้องครอบครองโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี การที่จะพิจารณาว่าจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทด้วยเจตนาเป็นเจ้าของหรือไม่ จึงต้องพิจารณาถึงพฤติการณ์แห่งการเข้ายึดถือครอบครองอยู่อาศัยของจำเลยในที่ดินพิพาทว่าเป็นการครอบครองที่ดินพิพาทอย่างเป็นเจ้าของหรือไม่

ที่ดินของโจทก์มีผู้บุกรุกเข้าไปปลูกบ้านอยู่อาศัยจำนวนมากจนเป็นชุมชนแออัด สถาพบ้านที่ปลูกอยู่กันอย่างแออัด มีลักษณะไม่แน่นหนาถาวร ใช้สังกะสีและไม้เก่ามาปลูกสร้าง สามารถปลูกสร้างต่อเติมและรื้อถอนได้โดยง่าย สภาพบ้านของจำเลยซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินพิพาทมีลักษณะเป็นบ้านชั้นเดียวอยู่ในสภาพไม่แน่นหนาถาวร ฝากั้นด้วยไม้และสังกะสีเก่า หลังคามุงด้วยสังกะสีเก่า มีสภาพต้องซ่อมแซมบ่อย ลักษณะการปลูกสร้างอยู่เบียดเสียดแทรกอยู่กับบ้านหลังอื่น ไม่มีแนวเขตที่ชัดเจน ตัวบ้านไม่มั่นคงแข็งแรง การปลูกสร้างเข้าลักษณะเป็นการปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัยชั่วคราว พร้อมที่จะรื้อถอน ซึ่งการเข้ามาปลูกบ้านในลักษณะนี้เป็นการกระทำโดยพลการ อาศัยโอกาสที่ผู้บุกรุกเข้ามาปลูกสร้างบ้านอยู่ในที่ดินของโจทก์จำนวนมาก จึงยากในการตรวจสอบว่าเป็นบ้านของใคร และแม้บ้านของจำเลยที่ปลูกอยู่ในที่ดินพิพาทมีเลขที่บ้านและได้ขอติดตั้งน้ำประปาและไฟฟ้า และจำเลยแสดงแก่บุคคลทั่วไปว่าบ้านดังกล่าวเป็นของจำเลย แต่จำเลยเพียงแต่นำบ้านเลขที่เดิมของบิดามารดาของจำเลยที่ปลูกอยู่ในที่ดินที่เช่าอยู่บริเวณใกล้เคียงกับที่ดินพิพาทและอยู่นอกเขตที่ดินของโจทก์ ซึ่งบิดามารดของจำเลยรื้อถอนบ้านไปแล้วมาใช้เป็นเลขที่บ้านของจำเลยที่จำเลยและบิดามารดาของจำเลยบุกรุกเข้ามาปลูกอาศัยในที่ดินพิพาทของโจทก์ พฤติกรรมของจำเลยที่ปิดบังอำพรางให้บุคคลอื่นเข้าใจว่าบ้านของจำเลยที่ปลูกอยู่ในที่ดินพิพาทมีบ้านเลขที่ 809 ทั้งที่บ้านของจำเลยไม่มีเลขที่ประจำบ้าน ทำให้เจ้าหน้าที่การประปานครหลวงและเจ้าหน้าที่การไฟฟ้านครหลวงหลงเชื่อมาติดตั้งประปาและไฟฟ้าให้แก่บ้านจำเลย ประกอบกับจำเลยไม่เคยอ้างสิทธิในที่ดินพิพาทเพื่อเสียภาษีบำรุงท้องที่หรือภาษีโรงเรือนและจำเลยไม่ได้ร้องขอต่อศาลขอแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ ทั้งที่จำเลยอ้างว่าครอบครองที่ดินพิพาทของโจทก์มาตั้งแต่ปี 2514 แต่จำเลยเพิ่งมาฟ้องแย้งขอแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์เมื่อถูกฟ้องขับไล่คดีนี้ จึงยังไม่แน่ชัดว่าก่อนหน้านี้จำเลยมีเจตนาครอบครองที่ดินพิพาทของโจทก์อย่างเป็นเจ้าของ พฤติการณ์ฟังไม่ได้ว่าจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ จำเลยจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 ย่อมไม่อาจยกข้ออ้างว่าโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทและจดทะเบียนรับโอนมาโดยไม่สุจริต จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้

ฟ้อง และใช้สิทธิขับไล่ โดย “ทนายบ้านและคอนโด” ทนายความเฉพาะทางด้านอสังหาริมทรัพย์ ให้คุณสิครับ!!

สอบถาม ปรึกษา ฟรี! inbox เฟสบุ๊คเพจ หรือติดต่อ ทางโทรศัพท์